Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Скачать образец договора купли-продажи через банковскую ячейку

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Договор купли-продажи через банковскую ячейку – образец данного документа можно скачать по ссылке в конце статьи.

Передача денег по сделке через ячейку в банке позволяет перестать беспокоиться о том, что покупатель недвижимости обманет продавца, и что после регистрации права собственности в Росреестре, денежные средства не будут переданы в полном объеме.

Подробнее о порядке расчетов при приобретении недвижимости с привлечением банка, расскажем далее. Кроме того, расскажем, как составлять договор купли-продажи с условием о передаче денег через ячейку.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Порядок расчетов между продавцом и покупателем оговорен в ст. 486 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что расчет может быть осуществлен в разные моменты времени, а именно:

  1. Во время приема-передачи вещи.
  2. До того, как вещь передана, в силу требований ст. 487 ГК РФ.
  3. После передачи вещи, в силу требований ст. 488 ГК РФ.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 486 ГК РФ покупатель оплачивает вещь в полном объеме, если иной порядок не закреплен в договоре. В свою очередь, иной порядок может определять возможность рассрочки, либо отсрочки платежа.

Разумеется, для обоих сторон сделки наиболее выгодно и безопасно одновременно выполнить свои обязательства. Это предполагает одновременную передачи вещи покупателю и денег продавцу.

Особенности расчетов по договору купли-продажи недвижимости

Однако не все так просто, поскольку в силу требований ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости возникает у покупателя исключительно после регистрации перехода прав в Росреестре и внесения данных в ЕГРН.

Таким образом сделка является двухэтапной:

  1. На первом этапе заключается договор купли-продажи.
  2. На втором этапе переход права собственности регистрируется в Росреестре.

Процесс регистрации занимает определенное количество времени. В связи с этим может возникнуть ситуация, когда продавец получил деньги, но покупатель собственником недвижимости еще не стал, поскольку документы находятся на регистрации. При этом на ситуацию не влияет, передано имущество покупателю по акту приема-передачи, либо нет.

В связи с этим, расчет до завершения регистрации – весьма рискованное мероприятие для покупателя, поскольку продавец получает от следки все что хотел, а покупатель собственником имущества до завершения процедуры регистрации не становится. Регистрация же может по каким-то причинам сорваться.

Ждать момента передачи денег до завершения регистрации перехода права собственности тоже рискованно, но уже для продавца, который после регистрации потеряет недвижимость (произойдет переход права собственности), и может не получить денежные средства (покупатель, получивший объект недвижимости, откажется платить).

С учетом того, что стороны могут не доверять друг другу, и стоимость недвижимости достаточно высока, необходимо искать выход из ситуации, и такой выход – использование банковской ячейки.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки, как выход из ситуации

Решить проблему можно путем привлечения третьей стороны в соглашении – банка. Деньги покупателя до перехода права собственности на недвижимость будут храниться в банке, и будут переданы продавцу только после того, как переход права собственности будет завершен, а сведения о новом собственнике появятся в ЕГРН.

Во многих банках существует услуга аренды банковской ячейки. Еще их называют сейфовыми. Именно там можно оставить деньги на временное хранение. Для получения услуги потребуется заключить с банковской организацией договор купли-продажи через банковскую ячейку.

При выборе такого порядка взаиморасчетов потребуется отразить его в договоре купли-продажи недвижимого имущества.

Понадобится не только указать в соглашении, что расчет производится при посредничестве определенной кредитной организации, но и то, каким образом и в каком порядке денежные средства будут переданы в банковскую ячейку, как могут быть получены, с предъявлением каких документов от продавца.

Наиболее рациональным вариантом будет предварительно, в присутствии продавца и покупателя явиться в банк, где заключить договор банковской ячейки, проверить деньги на предмет подделки, пересчитать их, заложить их в ячейку.

Ключи от ячейки передаются одной из сторон сделки, как правило, продавцу, однако в договоре банковской ячейки оговаривается, что он не имеет права доступа к ней без предъявления в банк договора с отметкой о том, что регистрация перехода права собственности на недвижимость завершена. Если же по каким-то причинам сделка не была завершена, то денежные средства забирает покупатель.

Как заключить договор банковской ячейки при покупке квартиры?

Поскольку в правоотношения между покупателем недвижимости и продавцом вступает третья сторона – банк, то требуется заключить с ним договор банковской ячейки. Порядок заключения такого соглашения оговорен в ст. 922 ГК РФ.

По договору банк передает клиенту право поместить в ячейку денежные средства и изъять их. При этом банк обеспечивает сохранность имущества в ячейке.

Условиями, которые должны быть прописаны в договоре являются как предмет соглашения, так и его цена и срок.

При этом следует понимать, что банковские организации используют типовые формы договоров, в которые, как правило, не разрешают вносить изменения. Стороны могут лишь выбрать определенные условия.

Поскольку сделка с банком относительно хранения денежных средств в ячейках не является обязательной для заключения с физическими или юридическими лицами, банки вправе отказывать в ее заключении. Это означает, что далеко не все банки оказывают соответствующие услуги.

Скачать образец договора купли продажи с банковской ячейкой

***

Таким образом, для того, чтобы передача денежных средств по договору купли-продажи недвижимости была проведена без риска для участников соглашения, рекомендуется заключить с банковской организацией договор хранения ценностей в индивидуальном банковском сейфе. Необходимо отметить, что услуга является платной, однако позволяет упростить процедуру купли-продажи, избежать стрессовых ситуаций. Усложняет процесс то, что помимо договора купли-продажи недвижимости также придется заключить соглашение с банком.

Источник: https://zakoved.ru/dogovory/skachat-obrazets-dogovora-kupli-prodazhi-cherez-bankovskuyu-yachejku.html

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Что такое депозитарная банковская ячейка

Договор аренды банковской ячейки

Доступ к банковской ячейке

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

Что такое депозитарная банковская ячейка 

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Дополнительно о вариантах оплаты рассказывается в статье по ссылке Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2018 — 2019.

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка. 

Договор аренды банковской ячейки 

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды.

Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег.

Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора). 

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов. 

Доступ к банковской ячейке 

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу. 

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. 

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. 

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц. 

***

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ. 

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/obrazec_dogovora_kupliprodazhi_cherez_bankovskuyu_yachejku/

Покупка, продажа квартиры через банковскую ячейку: как это работает, порядок сделки

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

» Купля-продажа квартиры » Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

2 822 просмотров

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых — быть обманутым при получении денег. Более удобна безналичная форма расчета, однако если оговорено, что за квартиру продавец получит наличность, нужно обдумать, как передать деньги максимально безопасным способом. Лучшее решение — использование банковской ячейки при сделке купли-продажи квартиры.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы.

Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор.

Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

При аренде ячейки сохраняется конфиденциальность, то есть арендодатель не знает, что конкретно хранится в сейфе банка. Задача финучреждения — обеспечить неприкосновенность содержимого, ограничить сторонним лицам доступ в ящик.

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

  1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
  2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
  3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
  4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
  5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
  6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
  7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
  8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
  9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Для гарантии оплаты сумма кладется в ячейку до подписания договора купли-продажи. Если сделка не состоится, Покупатель сможет беспрепятственно ее забрать по истечении срока аренды.

Сейфы отличаются размерами. Ширина и длина стандартного ящика — 32Х34 см, а высота колеблется от 4 до 60 см.

При совершении сделок с недвижимостью ячейку арендуют для безопасной передачи наличности. В кассету высотой до 6 см можно поместить 30 пачек, включающих 100 купюр. То есть если квартира стоит 4 млн. руб.

, а расчет ведется в рублях 5-тысячными купюрами, достаточно арендовать ячейку высотой в 6 см. Если бы расчет велся 1-тысячными купюрами, в ящик вместилось бы только 30 пачек из 40.

Прежде чем совершить аренду, необходимо определиться с содержимым сейфа и проконсультироваться с сотрудником банка по поводу его оптимального размера.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Временные затраты на совершение сделки:

Пример соответственно схеме.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prohodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-cherez-bankovskuyu-yachejku/

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью в 2019 году: порядок, схема продажи

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Продажа квартиры, это ответственная, серьезная сделка, связанная с передачей большой суммы денег. Независимо от того, насколько трудно было семье собрать средства, покупатели стараются предпринять определенные меры для безопасности процедуры.

И в таком случае, когда предстоит покупка и продажа недвижимости, банки предлагают пользоваться банковской ячейкой.

Она сделает расчет при продаже более безопасным и спокойным. Уже выработана определенная схема действий покупателей, продавцов, работников банка, составлен образец договора аренды банковского имущества.

Действительно ли банковская ячейка при расчетах с недвижимостью – это удобный и безопасный вариант, как правильно воспользоваться им? Информацию по данному вопросу можно получить и в любом банке, от его специалистов. Многие банковские учреждения оказывают такую услугу.

Как правило, банковские ячейки на сделки по купле-продаже квартир арендуются по договору покупателями, они оставляют там деньги, а доступ продавцу передают уже после полного оформления продажи и регистрации недвижимости.

Преимущества

При продаже квартиры от покупателю продавцу передается значительная сумма денег, она может начисляться не одним миллионом.

Обе стороны сделки всегда волнуются, чтобы операция прошла спокойно, безопасно, чтобы не столкнуться с аферистами и не стать жертвой мошенников. Для безопасности сделки покупатель и продавец привлекают к ней юристов и риэлторов.

Но иногда и эти меры кажутся недостаточными. И поэтому все чаще при покупке и продаже недвижимости используется банковская ячейка, в которой хранятся деньги за квартиру, предназначенные продавцу.

ВАЖНО! Аренда ячейки проводится уже тогда, когда сделка подходит к этапу подписания договора и передачи денег.

Чтобы правильно использовать банковскую ячейку, следует знать и правильный порядок оформления купли-продажи. Продажа квартиры через агентство или без него выполняется по общей схеме (могут быть только некоторые дополнения и нюансы). Общая схема продажи:

  • Сначала продавец подготавливает жилье к осмотру покупателями и выставляет его на продажу. Проводится реклама недвижимости, объявление может выставляться на специальных сайтах, сопровождаться фотографиями.
  • После осмотров определяется покупатель. Уже с ним обговариваются нюансы продажи, сроки, точная сумма. Заключается сначала предварительный договор, дается залог.
  • Если сделка осуществляется с помощью риэлтора, он помогает продавцу и покупателю подготовить документы, проверяет их. Но стороны могут действовать и самостоятельно, не оплачивая услуги риэлтерской компании.
  • Сторонами подписывается договор, на основании которого жилье от одного собственника переходит к другому.
  • И наступает теперь этап проведения расчетов, выполняется регистрация недвижимости за новым собственником. Для регистрации нужно подать документы в Единый Реестр недвижимости.

Что это такое

Это небольшой сейф, в котором могут храниться деньги, драгоценности, ценные бумаги и даже произведения искусства. Сейф сам по себе служит надежной защитой, но система безопасности банка еще больше эту защиту повышает.

Для того, чтобы пользователи были спокойны за хранимые в ячейках ценности, используется система безопасности, система видеонаблюдения.

К банковским ячейкам доступ закрытый, поэтому попасть внутрь помещения, где они располагаются, могут только служащие банка и лица, которые заключили договор аренды. Служащие банка также не все – только те, кто обладает нужными полномочиями.

Что дает использование ячейки

Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца снижает эффективно. В ней хранится сумма средств, предназначенная для оплаты недвижимости.

И продавец сможет получить ее только после того, как в Росреестре будет проведена регистрация нового собственника с проверкой всех документов по квартире. Не стоит считать такие меры безопасности лишними, ненужными.

Аферы с недвижимостью сейчас достаточно распространены, пострадать можно от непорядочности и продавца, и покупателя, и риэлтора. А в Росреестре собраны все данные по недвижимости граждан, проводится тщательная проверка, и после регистрации сделка будет проверена на законность:

  1. Использование при купле ячейки банка даст гарантию того, что регистрация недвижимости за новым собственником пройдет по всем правилам.
  2. Аферисты не станут связываться с банками, где есть своя система безопасности. И договор аренды при сделке банковской ячейки сможет отгородить от них тех, кто хочет продать или купить жилье.
  3. Если обе стороны будут знать, как происходит сделка при использовании банковской ячейки, они пойдут на нее только при полной уверенности в своем желании. Нельзя будет отменить сделку на полпути, если расчеты проводятся через банк.

Если регистрация в Росреестре недвижимости проходит без проблем, продавец получает гарантированно свою сумму. В случае возникновения преград для оформления регистрации покупатель не потеряет свои средства.

Схема продажи

Когда сделка по продаже квартиры подходит к этапу передачи прав собственности и передачи средств, можно уже подписывать договор на аренду ячейки в банке для хранения денег:

  • Услугу по аренде оказывают различные банки, условия и стоимость ее не будет разительно отличаться в них. Можно заранее узнать, какая установлена банком Сбербанк цена на банковскую ячейку, сравнить ее ценами в других банковских учреждениях.
  • Стоимость в большинстве учреждений устанавливается за день, а уже арендатор должен выбирать срок использования банковского имущества. Риэлторы и другие специалисты в области сделок с недвижимостью советуют заключать договор аренды сроком на месяц и более.
  • Может понадобиться залог за ячейку, это зависит от условий банка. Если все прошло нормально, имущество сдано в срок и без проблем, залог арендатору будет возвращен.
  • Ячейки в банках предоставляются для хранения разных предметов, разрешенных законодательством и банковскими правилами. В список разрешенных обязательно входят ценные бумаги, драгоценности, деньги.
  • Что такое при покупке жилья аренда банковской ячейки? На определенный период одна из сторон сделки по купле-продаже недвижимости арендует в банке специальный ящик, ячейку. В ней деньги будут под надежной защитой и охраной.

Кто оплачивает, покупатель или продавец, аренду ячейки? Для банка это никакого принципиального значения не имеет. Но часто выдвигается требование, чтобы договор составлялся на продавца. В этом договоре указывается, на каких условиях он сможет получить доступ к сейфу и к средствам за свое бывшее недвижимое имущество.

ВНИМАНИЕ! Наиболее практичный вариант – предоставление работнику банка договора купли-продажи, в котором уже есть отметка о передаче прав.

В таком случае продавец уже может сам, без покупателя, обратиться после проведения сделки и регистрации квартиры обратиться в банк, чтобы получить полагающиеся ему деньги за проданное жилье.

Участие банка

Банк в данном случае не выступает участником сделки.Это значит, что его работники не будут проверять документы сторон сделки, не будут проверять деньги (но для этого можно заказать отдельную услугу), не будут их пересчитывать.

Банковское учреждение просто предоставляет на месяц или более свое имущество (ячейку) для безопасной передачи денежных средств от покупателя продавцу.

В день подписания договора покупатель и продавец приезжают в банк, где покупатель (в присутствии другой стороны сделки) перекладывает свои средства в ячейку. Перед этим их нужно обязательно пересчитать и проверить на отсутствие фальшивых купюр.

Если давался залог за недвижимое имущество, сумма в ячейке будет уменьшена на величину этого залога.

ВНИМАНИЕ! Ключ от ячейки в дальнейшем храниться у продавца.

Но открыть им ячейку он сможет только тогда, когда покажет договор с отметкой о регистрации.

Регистрация перехода прав собственности к другом лицу проходит в Росреестре недвижимости. Обязанность нового собственника жилья провести ее в самое короткое время после подписания договора купли-продажи.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiryi-cherez-bankovskuyu-yacheyku-riski-prodavtsa-raschet-pri-prodazhe

Как составить договор купли-продажи с использованием банковской ячейки

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Проведение взаиморасчетов через банковскую ячейку делает сделку более безопасной. Однако и этот способ оплаты не лишен серьезных минусов и нюансов, не зная о которых можно понести серьезные финансовые потери. Необходимо также уметь правильно составить договор купли-продажи, предусматривающий данный вариант расчета, и грамотно его расторгнуть.

Совершая сделку с недвижимостью, каждая сторона договора стремится минимизировать свои риски. Продавец не желает остаться без денег, а покупатель – без жилья, за которое он заплатил внушительную сумму. Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки остается наиболее популярным способом обезопасить сделку.

Суть и назначение договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

От иных договоров купли-продажи недвижимости данный документ отличается тем, что в нем предусмотрен особый способ взаиморасчета сторон. Деньги не передаются непосредственно продавцу, а закладываются в арендованный у банка сейф. Забрать их разрешат только после того, как новый собственник (покупатель) зарегистрирует свое право на приобретенный объект в Росреестре.

Договор купли-продажи с использованием банковской ячейки – это письменное соглашение между покупателем и продавцом, в которое включается пункт, что расчеты по совершаемой сделке производятся через хранилище банка (арендованную депозитарную ячейку).

Передача денег подобным способом в основном выбирается сторонами при купле-продаже недвижимости.

Наличие в соглашении условия об использовании банковской ячейки позволяет продавцу квартиры или иного объекта получить денежную сумму только после того, как он подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем.

Для этого ему придется предъявить сотрудникам банка документ о переходе права собственности на жилье к приобретателю недвижимости, указанному в договоре.

Покупатель квартиры или дома сможет забрать вложенную в ячейку сумму лишь в том случае, если в определенный соглашением срок он не станет их собственником. Вернуть деньги по иным причинам ему не разрешат.

Основное назначение договора об использовании банковского хранилища при купле-продаже – максимальная защита интересов обеих сторон при проведении сделки. Посредническая функция финансового учреждения состоит в сохранении денежной суммы, предназначенной для продавца, до момента, когда покупатель станет собственником приобретенной недвижимости. С этой целью банк передает сейф в аренду.

Существенные условия соглашения

Существенными условиями договора купли-продажи с оплатой через депозитарную ячейку являются:

  • цена сделки;
  • порядок внесения денежной суммы;
  • условия доступа к сейфу (продавца и покупателя);
  • сроки исполнения взаимных обязательств.

Цена является обязательным условием договорного документа о купле-продаже недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Без этого пункта он считается незаключенным.

Внимание! Сумма, подлежащая уплате покупателем, не прописывается в договоре аренды ячейки, заключаемом сторонами с банком.

Требуемые документы

В договоре обязательно идентифицируются личности продавца и покупателя, а также отчуждаемый объект недвижимости (указывается его адрес).

Кроме того, в составленном документе необходимо указать, на каком основании продавцу принадлежат квартира, комната или дом (или доля в них), являющиеся предметом договора.

Вышеизложенная информация очерчивает следующий круг документов, которые потребуются  для заключения договора купли-продажи недвижимости (с использованием банковского сейфа):

  • российские паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие бумаги, оформленные на имя продавца: свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи квартиры и т. д.;
  • выписка из ЕГ реестра недвижимости или свидетельство, подтверждающее, что продавец — собственник предмета договора.

Кроме паспортных данных сторон, в документе нередко указываются номера их СНИЛС. Поэтому его также нужно иметь при себе. Если участник сделки действует через представителя, то тому следует предъявить 2 паспорта – свой и доверителя, а также действующую доверенность с необходимыми полномочиями.

Имея под рукой образец договора на продажу квартиры или иной недвижимости с использованием банковской ячейки, стороны могут составить аналогичный документ самостоятельно, не прибегая к помощи специалистов.

Скачать примерную форму договора купли-продажи квартиры с использованием депозитарной банковской ячейки.  Документ актуален на сентябрь 2017 г.

Как происходит оплата

Выбрав в качестве способа оплаты внесение средств в банковское хранилище, сторонам предстоит выполнить ряд последовательных шагов:

  1. Нужно определиться с банком, прийти туда и заключить договор аренды ячейки, где будет находиться уплаченная покупателем сумма. Сторонами соглашения выступают банк, покупатель и продавец. Обычно срок аренды составляет 1 месяц.
  2. Ячейка имеет два ключа. После подписания договора аренды один из них выдается покупателю, второй остается в банке.
  3. В присутствии продавца и покупателя в сейф закладывается материальная ценность, обусловленная договором. При купле-продаже недвижимого имущества в данном качестве почти всегда выступает определенная денежная сумма. Предварительно следует заказать ее пересчет сотрудником банка, чтобы удостовериться, что она верна и содержит только подлинные купюры.
  4. Не покидая банк, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, продавец дает расписку о получении денег. Затем либо покупатель отдает продавцу свой ключ, либо они договариваются, что после регистрации сделки ячейка будет открыта вторым ключом, хранящимся в банке.
  5. Договор купли-продажи вместе с пакетом документов передается на регистрацию в Росреестр.
  6. Если сделка в установленный соглашением срок была зарегистрирована, клиент-продавец идет банк со своим экземпляром соглашения о купле-продаже. Сотруднику финансового учреждения он предъявляет отметку о регистрации документа, а также другие бумаги, предоставление которых является условием выдачи денег из сейфа. Их перечень указывается в договоре аренды ячейки. Это могут быть:
  • выписка из Единого госреестра, демонстрирующая, что покупатель стал новым собственником объекта недвижимости;
  • паспорт с отметкой о снятии продавца с регистрационного учета в проданной квартире и т. д.
  1. Продавец забирает деньги. Сделка совершена.

Обычно договариваются, что пересчет денег оплачивает продавец, а аренду ячейки – покупатель. Но это необязательное правило. Как будут распределяться расходы, стороны договора определяют самостоятельно.

В видеосюжете специалист по сделкам с недвижимостью рассказывает, как происходит расчет через банковское хранилище:

Плюсы и минусы расчетов через банковский сейф

Каким бы надежным ни казался данный метод расчета, нужно признать, что и он имеет ряд недостатков. Их следует учитывать как продавцу, так и покупателю, чтобы предусмотреть дополнительные способы защиты от возможных рисков.

Таблица 1. Достоинства и недостатки расчета между покупателем и продавцом через хранилище банка

Достоинства оплаты через ячейку банкаНедостатки подобного взаиморасчета
Учет интересов обоих сторон – покупателя и продавцаДоговор аренды банковской ячейки не содержит размера закладываемой в нее суммы
Защита от посягательств третьих лиц. Денежный оборот может полностью происходить в стенах одного банка: покупатель снимает необходимую сумму со счета;закладывает ее в сейф;после регистрации сделки продавец забирает деньги и кладет их на собственный счет, открытый в том же банке (после чего он вправе перевести полученную сумму на другой депозит или иначе распорядиться ей в безналичной форме)Банк не отвечает за подлинность документов, представленных покупателем или продавцом недвижимости. Выдав деньги из ячейки на основании поддельных бумаг, он  не будет компенсировать убытки пострадавшей стороне.
В ячейку можно заложить любую денежную сумму, в том числе отличающуюся от той, что указана в договоре. Это достоинство для тех, кто желает уйти от налогообложения. Хотя в определенных ситуациях оно может превратиться в существенный минус
При необходимости и согласии сторон договор аренды ячейки можно продлить

Основные ошибки сторон

Предостеречь покупателей и продавцов недвижимости от всех возможных ошибок не получится ни у одного юриста. Однако знать о распространенных «подводных камнях» сделок с использованием хранилища банка, оборачивающихся большими проблемами для простодушных граждан, нужно.

Один из наиболее популярных «камней» стороны подкладывают себе сами. Пользуясь непрозрачностью реальной суммы, закладываемой в ячейку, покупатель и продавец нередко указывают в договоре меньшую сумму, чем передается на самом деле.

Обычно это выгодно продавцу, который таким способом может либо вовсе избежать уплаты НДФЛ, либо значительно сократить размер налога.

Иногда это выгодно и покупателю, например, когда квартира приобретается на теневые доходы, сокрытые от государства.

Но подобная хитрость может превратиться в финансовые потери. При любой нечистоплотности одной из сторон или сотрудников банка (если она будет доказана) пострадавший гражданин сможет заявить в споре только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи.

Внимание! Даже свидетельские показания суд не сочтет более убедительными, чем документ с четко обозначенной ценой сделки.

Распространенной ошибкой, совершаемой продавцами, является их излишняя доверчивость в момент помещения денег в сейф. Они не должны допускать ситуацию, когда покупатель один на один остается с вносимой суммой после того, как деньги были пересчитаны сотрудником банка.

Продавцу недвижимости необходимо внимательно следить за действиями контрагента, сопровождать его на пути к хранилищу и обязательно присутствовать при закладывании денег в индивидуальный сейф на хранение. Еще надежнее – сделать это самостоятельно. Иначе он рискует достать из ячейки совсем не ту сумму, на которую рассчитывал в соответствии с договором.

Покупателю квартиры нужно обязательно получить от продавца написанную от руки расписку, подтверждающую получение им всей денежной суммы. Пренебрегая этим правилом, он рискует стать участником судебного спора, в котором продавец будет доказывать, что с ним рассчитались не полностью или не заплатили вовсе.

Важно! В расписке продавец должен указать свое ФИО и паспортные реквизиты, а также сообщить, за что он получил обозначенную сумму денег.

Какие еще ошибки часто совершают продавцы и покупатели квартир, рассказывает видео-консультация юриста:

Порядок расторжения договора

Основания и процедура расторжения договора купли-продажи с использованием банковского хранилища:

  • либо прописываются сторонами в самом документе;
  • либо устанавливаются правилами Гражданского кодекса (по умолчанию или специальному пункту, внесенному в договор).

Договор может быть расторгнут:

  • по взаимному согласию сторон;
  • по инициативе одной из сторон (в случае нарушения контрагентом существенных условий соглашения);
  • в судебном порядке.

Если стороны обходятся без судебного разбирательства, то они подписывают дополнительное соглашение, в котором заявляют о расторжении договора с определенной даты. В случае, когда изначальный договор был нотариально заверен, допсоглашение тоже удостоверяется нотариусом.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи является основанием для выдачи покупателю денег, хранящихся в сейфе банка.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/kvartiry-bankovskuyu-yacheika/

Как происходит передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры

Договор купли-продажи квартиры через банковскую ячейку: образец документа и пошаговая инструкция по оформлению сделки, как происходит расчет с использованием сейфа?

Передача денег через банковскую ячейку — самый распространенный вариант расчета при продаже квартиры и других видов недвижимости.Алгоритм действий достаточно простой. Продавец должен найти покупателя,заключить с ним договор купли-продажи.

Далее совместно арендуется сейф и производится закладка в него денег. Когда сопутствующая документация будет оформлена, продавец производит выемку ранее положенных средств.

В течение процедуры оформления сделки банк производит хранение денег и обеспечивает безопасный расчет по ее окончанию.

Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать

Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должнопроисходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковскаяячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума.

Самый востребованныйвариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимуществаданного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простотадействий.

Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованностьпредприятия:

  1. Незнание законодательства.
  2. Мошеннические схемы.
  3. В попытке сэкономить люди отказываются отучастия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
  4. При передаче наличных денег есть риск потерятьне только их, но и будущее жилье.
  5. Банковская ячейка исключает факт подделки купюр(при использовании услуги по проверке денег).
  6. Основной риск возникает при заключении сделки ипередаче денег.
  7. Передача квартиры в собственность послесовершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).

Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.

Основные понятия

Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежнозащищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовойорганизации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположенысейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной. 

Для получения доступа к ячейке человек должен заключитьдоговор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участниковпроцесса.

После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаютсясотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранностьчужой собственности.

В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек,заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка поспециальным пропускам.

Порядок расчетов при купле-продажи недвижимости

Рассмотрим пошаговый алгоритм расчетов при сделкекупли-продажи:

  1. Составляется договор о продаже недвижимости.
  2. Арендуется банковская ячейка с предъявлением договора купли-продажи.
  3. Происходит проверка денег и их закладка в присутствии всех участников процесса. Сейф закрывается на 2 замка. Один ключ остается в банке, а другой передается продавцу. Он сможет извлечь денежные банкноты только в присутствии сотрудника банка, после предъявления документа,который подтверждает, что сделка завершена.
  4. Участники процесса получают на руки документ, в котором прописаны условия доступа и срок аренды.
  5. Выемка денег из сейфа происходит с помощью двух ключей.

Не стоит переживать,если ключ будет утерян. Получить деньги продавец сможет и в этой ситуации,только придется оплатить комиссию за потерю ключа от ячейки.

Образец договора с банком

По ссылке приведен образец договора с банком (на примере Сбербанка). Но конкретные условия зависят от финансового учреждения. Рассмотрим основные требования к договору об аренде банковской ячейки:

  1. Паспортные данные участников процесса.
  2. Адрес недвижимости, которая покупается.
  3. Условия и срок аренды сейфа.
  4. ФИО тех, кто имеет доступ к ячейке.
  5. Условия и срок доступа, если сделка сорвется.

Сотрудники банкаучаствуют в составлении данного документа и смогут указать на отдельные нюансы,на которые стоит обратить внимание.
Условияиспользования банковской ячейки

Основное условия использования банковской ячейки – это срок.Минимальный интервал времени – сутки. Максимальный срок – без ограничений.

Окончанием срока действия договора с банком считается тот день, когда денежныесредства будут изъяты. При задержках первоначальный период может продлеватьсядо бесконечности.

Помните, что чем он дольше, тем меньше ежедневный тарифаренды. Размеры сейфа тоже влияют на цены: чем он вместительнее, тем вышестоимость.

Некоторые банки требует залоговый взнос на тот случай, если ключ от сейфа не будет возвращен по тем или иным причинам. Залог вернут после изъятия средств из сейфа.

Арендовать ячейку стоит у надежного банка. Большинствограждан отдают предпочтение Сбербанку. Рассмотрим алгоритм действий продавца ипокупателя и тарифные ставки:

  1. Нужно посетить отделение, куда удобно будет прийти потом за деньгами, и заключить договор. В нем участвуют три стороны:банк, покупатель и продавец недвижимости.
  2. Сбербанк предлагает стандартные сейфы для передачи денежных средств. Их ширина до 35 см, а глубина до 100 см. Высота ящичков может быть разной: до 6 см, до 9 см, до 14 см, до 35 см и др. Уточнить наличие свободных сейфов в своем регионе можно на официальном сайте Сбербанка.
  3. Средний срок аренды – 30 дней, максимальный – 36 месяцев.
  4. Деньги проверяют на подлинность и закладывают в ячейку, которая закрывается на два замка. Сотрудник банка предоставляет два ключа после подписания договора. Один ключ получает хозяин денежных средств, а второй остается в банке.
  5. После того как покупатель получает свидетельство о собственности нового жилья, он передает ключ банку. Если сделка сорвалась, он может в любой момент прийти и забрать свои деньги.
  6. Продавец посещает банк и в присутствии сотрудника финансового предприятия открывает сейф и извлекает деньги. Основанием для доступа к ячейке является дополнительный документ, который прописан в договоре об аренде сейфа, например, выписка из Единого Госреестра.
  7. Возможна передача права выемки средств по доверенности. Она должна быть заверена нотариальной конторой.
  8. Залог за ключи от ячейки не предусмотрен.
  9. Аренда маленького сейфа до 10 см составит 75 рублей, до 20 см – 94 руб., до 50 см и выше – 151 рубль в сутки. Если оплачивать на срок более года, стоимость начинается от 34 рублей в день.
  10. Нужно сразу определить хотя бы примерный срок аренды, потому что деньги за пользование сейфом оплачиваются единовременно завесь срок.

Желательно не жалеть средств и заказывать проверку и перерасчет купюр. Чаще всего эти заботы ложатся на продавца, а оплата аренды ячейки на покупателя. Стоимость проверки банкнот составляет 0,1% от проверяемой суммы.

Преимущества и недостатки

Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:

  1. Исключает возможность односторонней отмены сделки.
  2. Невозможен факт мошенничества.
  3. Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
  4. Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
  5. Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
  6. Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.

К минусам стоит отнести то, что услуга аренды сейфа не бесплатная — за спокойствие и честность сделки придется заплатить. Проверка подлинности купюр тоже предполагает затраты, но это действие гарантирует того,что деньги не поддельны. Банковская ячейка позволяет безопасно осуществить только наличный расчет. Для гарантий с безналичным перечислением необходимо воспользоваться аккредитивом.

Источник: https://finansy.guru/ekonomika-i-rynki/dengi/peredacha-cherez-bankovskuyu-yachejku-pri-prodazhe-kvartiry.html

Отрасль права
Добавить комментарий