В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Скачать дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора найма

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора.

Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:• Наименование документа;• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;• Основания, по которым направляется данное уведомление;

• требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Скачать образец уведомления о расторжении договора найма

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Как правильно расторгнуть договор? Инструкция

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма.

Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу.

И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

Остались вопросы? – задайте их юристу Правильной Аренды

Источник: https://moskvarenta.ru/rentalagreements/pravila-rastorzheniya-dogovora-arendy-ili-najma-kvartiry/

Досрочное расторжение договора аренды: правила, законы, причины

В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

В большинстве случаев договором аренды могут быть оговорены различные дополнительные санкции и неустойки для стороны, которая решит расторгнуть такой договор до определенного в нём срока. При этом типовые договора аренды не являются исключением. Узнайте, как правильно расторгнуть договор аренды досрочно без каких-либо последствий и неурядиц.

1. Правовое регулирование вопросов аренды 2. Когда арендатор может расторгнут договор аренды досрочно 3. Когда арендодатель может расторгнуть договор аренды

Одним из основных нормативных документов, благодаря которым обеспечивается правовое обоснование для регулирования аренды, является Гражданский кодекс. В частности, глава 34 данного кодекса в полной мере посвящена именно аренде.

Так, под арендой с точки зрения законодательства, подразумевается возмездная передача имущества во временное пользование без передачи прав собственности на него.

Расторжение сделки же возможно в порядке, предусмотренном текстом самого договора в соответствии с законодательством.

В случае, если порядок расторжения действующего договора его текстом не рассматривается, то договор может быть расторгнут по причине нарушения одной из сторон, взятых на себя обязательств. При этом законодатель защищает права как арендатора, так и арендодателя, обеспечивая равноправное их обеспечение и реализацию.

Кроме этого, любое лицо, пострадавшее от досрочного расторжения сделки в одностороннем порядке второй стороной может признать таковое расторжение незаконным и оспорить его в судебном порядке.

Таким образом, в случае необходимости прекращения договора аренды, стороны, в первую очередь, стремятся прийти к соглашению. Таковое соглашение закрепляется документально в качестве приложения к договору.

В его тексте могут быть оговорены условия, на которых прекращает действовать длившийся ранее договор аренды, а также последствия такового расторжения для сторон либо наоборот – предусмотренное отсутствие последствий и претензий между сторонами друг к другу.

Далее будут рассмотрены ситуации, в которых как арендодатель, так и арендатор могут расторгнуть наличествующий договор аренды с минимальными последствиями в одностороннем порядке.

Когда арендатор может расторгнут договор аренды досрочно

Действующее российское законодательство обеспечивает должную защиту прав арендаторов любого имущества.

Особенно если учесть, что недвижимое имущество в таком случае может использоваться для проживания, а движимое – для получения прибыли и ведения предпринимательской деятельности. Соответственно его внезапная потеря из пользования может нанести серьезный ущерб арендатору.

Так, законодательно, в соответствии со статьей 620 ГК РФ допускается расторжение договора в одностороннем порядке без последствий для арендатора в случаях, когда:

  • Имущество не было передано в пригодном для использования виде, не соответствовало тексту договора и описанию, имело неисправности, препятствующие для применения его по целевому назначению.
  • Если арендодатель осуществляет препятствия для постоянного и эффективного использования имущества.
  • Когда арендодатель не исполняет свои обязанности по проведению капитального ремонта арендуемого имущества в соответствии с текстом договора или в разумные сроки, если вопрос проведения такового ремонта не обсуждался в тексте документа.
  • В случае прихода имущества в полную негодность не по вине арендатора из-за воздействия непреодолимых обстоятельств.

Обратите внимание

Текст заключенного договора может вносить изменения в установленный порядок расторжения договора по желанию арендатора. В частности, расторгаемым договором аренды могут предусматриваться дополнительные ограничения для любой из сторон, либо обязанность выплаты арендатором определенного количества платежей до фактического разрыва заключенного договора.

В целом, если заключить соглашение невозможно – вышеобозначенные причины не являются исчерпывающими и могут дополняться. В спорных ситуациях определить истину могут помочь судебные инстанции, которые могут принудить расторгнуть договор либо наоборот – возобновить его действие по причине нарушения законодательства или прав одной из сторон заключенного соглашения.

Когда арендодатель может расторгнуть договор аренды

По закону, арендодатель также обладает правом самостоятельного расторжения договора аренды с арендатором.

Эта возможность обеспечивает должную защиту имущественных прав истинного владельца собственности на неё, а также гарантирует сохранность имущества или как минимум ответственность арендатора за таковую.

При этом законодательно, положениями статьи 619 ГК РФ, арендодатель может расторгнуть заключенный договор самостоятельно в следующих случаях:

  • Если арендные платежи не поступали более двух месяцев подряд, а иной порядок оплаты не предусмотрен текстом договора.
  • В случае обнаружения фактов причинения имуществу вреда, небрежного обращения либо нецелевого использования арендованной собственности.
  • При ситуациях, когда арендатор не исполняет возложенные на него договором обязанности по ремонту и обслуживанию имущества.

В целом, так как установленной формы по вопросам расторжения договоров аренды или законодательно регулируемой информации о том, как правильно расторгнуть договор аренды, допускается расторжение в простой письменной форме либо в нотариально заверенном виде по желанию сторон.

Важный факт

Заверенные нотариально договора требуют обязательного последующего заверения всех связанных с ними соглашений, в том числе и про досрочное расторжение.

Следует помнить, что арендодатель также вправе расторгнуть договор аренды по истечении обусловленного срока с арендатором.

Однако в любом случае закон сохраняет за арендатором право на преимущественную аренду такового помещения или собственности.

В случае, если арендодатель в течение полугода сдаст имущество в аренду, отказав перед этом в передаче его на аналогичных условиях предыдущему арендатору, его могут привлечь к ответственности.

(117 голос., 4,51 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-kak-eto-pravilno-sdelat/

Досрочное расторжение договора аренды

В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды.

Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д.

Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения

Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.

Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:

  • пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
  • просрочка в оплате стоимости аренды;
  • причинение ущерба арендованному помещению;
  • нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
  • иные нарушения законодательства.

Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.

Стоит отметить, что суды не ограничивают такие основания и в каждом случае, который доходит до суда, любое отклонение от условий соглашения может быть расценено в качестве достаточного повода.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения — как это делается

Когда заканчивается срок действия соглашения обязательства прекращаются автоматически. Конечно же, стороны вправе установить в договоре иное правило, к примеру, правило об автоматическом продлении срока действия соглашения. Однако без подобного условия при отсутствии предложения от сторон обязательства считаются исполненными.

Когда же происходитдосрочное расторжение договора аренды (нежилого или жилого помещения), законодательство устанавливает четкие правила действий для каждой из сторон.

Для начала необходимо определиться с основанием для такого действия. Лучше всего такое основание документально зафиксировать.

По инициативе арендатора

Решение о преждевременном прекращении обязательств может быть принято как арендатором, так и арендодателем. Однако для каждого из них установлены отличные друг от друга основания для этого.

Так, когда соглашение расторгается преждевременно со стороны арендатора, основаниями принято считать следующие обстоятельства:

  • если помещение пришло в непригодное состояние вследствие вины арендодателя;
  • если арендодатель не исполняет своевременно взятые на себя по соглашению обязательства (к примеру, о ремонте или оплате коммунальных услуг);
  • если арендодатель принимает решение продать помещение (происходит смена собственника);
  • если арендная плата повышается в нарушение условий соглашения;
  • если помещение сдается в аренду третьим лицам без согласия арендатора и т.д.

Полный перечень оснований для расторжения перечислить невозможно. Ведь в каждом случае условия соглашения могут быть разными.

К примеру, если по соглашению страхование помещения возлагалось на арендодателя, то несвоевременное исполнение такой обязанности законодательством расценивается как основание для досрочного прекращения соглашения.

По инициативе арендодателя

Стоит отметить, что закон предоставляет арендодателю более широкий перечень оснований для прекращения соглашения, нежели арендатору. Так, при расторжении соглашения об аренде по воле арендодателя в качестве законных оснований могут быть признаны следующие обстоятельства:

  • задержка с оплатой арендной платы;
  • причинение ущерба помещению;
  • передача помещения в аренду без согласия собственника;
  • внесение изменений в конструкцию помещения без согласия собственника;
  • неисполнение обязательств по соглашению;
  • осуществление противозаконных действий в отношении арендуемого помещения и т.д.

В общем говоря, арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договорных обязательств по любому нарушению.

На него условие о существенности нарушение не распространяется, так как он является собственником помещения и по определению несет больший риск, нежели арендатор.

Однако регламентация досрочного расторжения договорных отношений одинакова для всех сторон. Несоблюдение данного порядка влечет незаконность действий сторон, направленных на преждевременное прекращение соглашения.

Порядок расторжения договора

Законом устанавливается уведомительный порядок расторжения договора аренды нежилого помещения прежде установленного срока. Порядок срок уведомления может быть определен в самом соглашении.

Если же в соглашении подобных правил не было установлено, то действуют общие правила гражданского законодательства:

  • сторона должна уведомить контрагента в устанавливаемый договором или законом срок;
  • фактом уведомления признается направление соответствующего претензионного документа в не зависимости от принятия контрагентом;
  • соглашение считается расторгнутым с момента истечения срока для письма уведомления;
  • в случае возникновения спора, он решается в суде.

Так в большинстве случаев стороны направляют уведомлению и по истечению установленного соглашением или законом срока прекращают исполнять свои обязательства, для контрагентов это становиться неожиданностью. По этой причине очень часто такие споры доходят до суда.

Если основание для расторжения предусматривается достаточным, причиной для оспаривания может стать тот факт, что контрагент не получил соответствующее уведомление по уважительным причинам.

Но как показывает судебная практика, подобная причина очень редко учитывается судами.

Срок уведомления о расторжении договора

Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течении которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.

Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.

Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.

Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.

Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.

Документы

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен. По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости. Так что в первую очередь необходимо оформить:

  • уведомление либо соглашение;
  • акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения. Данный документ удостоверяет фактическую передачу помещения из владения одного лица, во владение другого.

Уведомление

Уведомление является документом, составляемым в свободной форме. Если стороной является юридическое лицо, то оно составляется на бланке предприятия. В содержании уведомления необходимо указать следующие сведения:

  • наименование отправителя (его реквизиты);
  • сведения о контрагенте (его реквизиты);
  • реквизиты соглашения об аренде;
  • сведения о помещении;
  • основание для расторжения;
  • дата и подпись (для организаций еще и печать).

⇒ Скачать образец уведомления можно здесь:образец расторжения договора аренды в одностороннем порядкеот арендатора и арендодателя.

Соглашение

Факт расторжения договора об аренде может быть оформлено и в качестве дополнительного соглашения сторон. В таком соглашении достаточно указать:

  • реквизиты (данные) сторон;
  • реквизиты соответствующего соглашения об аренде;
  • порядок и условия прекращения обязательств;
  • дата и место составления соглашения.

Скачать образец соглашение о расторжении-договора аренды нежилого помещения можно по ссылке.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения является завершающим этапом процедуры расторжения. так, он удостоверяет факт освобождения помещения арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В акте необходимо указать следующие сведения:

  • сведения о сторонах;
  • место и дата составления;
  • сведения о помещении;
  • факт передачи помещения;
  • недостатки, обнаруженные при приеме-передаче.

⇒ Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения можно по ссылке.

Стоит отметить, что при обнаружении каких-либо недостатков в помещении, которые образовались в период аренды, порядок их устранения регламентируется соответствующим соглашением об аренде либо новым дополнительной договоренностью. При возникновении спора каждая из сторон вправе обратиться в суд.

Таким образом, законодательство допускает прекращение обязательств по договорам как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию.

Однако необходимо правильно расторгнуть договор и соблюдать установленный законом регламент производства подобных юридических действий.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/rastorzhenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора: уведомление

В каких случаях возможно расторгнуть договор аренды досрочно?

По российскому законодательству аренду жилых или нежилых помещений необходимо закреплять договором, который должен соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Расторжение соглашения также является юридической процедурой, положения которой должны соответствовать ранее заключенному договору и не противоречить законам.

Разберем, на каких основаниях происходит досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Аренда жилых помещений и ее особенности

В законодательстве РФ аренда жилых помещений именуется коммерческим наймом и имеет юридические особенности, связанные с правоотношениями сторон.

Наймодатель ограничен в своем праве досрочного расторжения соглашения, а наниматель вправе расторгнуть соглашение без наличия уважительных причин, оговоренных в законодательстве.

Также увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении.

А также сроки неуплаты арендных платежей, что признается обоснованием для расторжения.

Максимальный срок коммерческого найма составляет 5 лет, при отсутствии в тексте соглашения временных сроков, договор считается заключенным на этот срок.

Еще одной особенностью является проживание в квартире связанных с нанимателем лиц. Без их согласия наниматель не вправе расторгнуть договор по своей инициативе.

Расторжение действующего договора в судебном порядке может основываться на основании ГК РФ либо на условиях договора.

Законы и нормативные акты

Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.

Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.

Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.

Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.

О предоставлении жилья по договору социального найма читайте в нашей статье.

Основания для прекращения соглашения

Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.

Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.

ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.

Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:

  1. арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока,
  2. арендатором нарушаются условия соглашения,
  3. существенно ухудшается состояние имущества,
  4. жилье и имущество используются не по назначению,
  5. арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.

Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:

  • арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору,
  • помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора,
  • жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю,
  • арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.

Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.

К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.

Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.

Источник: https://domosite.ru/zakon/osnovaniya-i-poryadok-dosrochnogo-rastorzheniya-dogovora-arendyi-po-initsiative-arendatora

Отрасль права
Добавить комментарий