Выкуп муниципального имущества субъектами малого предпринимательства

Выкуп муниципального имущества субъектами малого предпринимательства

Итак, актуальный вопрос, поставленный на разрешение малому бизнесу: «выкупать не выгодно арендовать»!  Как правильно поставить такую значимую запятую? Давайте разбираться!

Кратко о главном: согласно действующему законодательству, малый бизнес, или субъект малого предпринимательства, имеет возможность реализовать свое право на выкуп нежилых помещений у города Москвы (159-ФЗ) в лице ДИГМ (Департамента городского имущества города Москвы) на льготных условиях.

Основной вопрос: как выкупить помещение у города Москвы (ДГИ)?

Наша компания предлагает услуги как по оценке выкупаемых объектов недвижимости, в т.ч. как экспертная организация в рамках судебного процесса, так и по юридическому сопровождению процесса выкупа нежилых помещений. Звоните по телефонам +7 (495) 222-1-333  или приезжайте к нам в офис (контакты). Поможем, опыт есть!

В чем заключаются льготы при выкупе арендуемого помещения у города москвы

Итак, выкуп помещений у города Москвы — особенности: исходя из нашего опыта, а также на основании действующего Федерального закона от 22 июля 2008 г.

N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), мы выделили 3 наиболее важных и существенных моментов, а именно:

a) Сумма сделки уменьшена на величину НДС (18%) по сравнению с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Согласитесь, не мало.

b) Вы имеете право на рассрочку до 5-ти (Пяти!!!) лет с минимальной процентной ставкой (порядка 3,5% годовых) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, которое вы арендовали у города. Это очень неплохо, глядя на уровень текущих залоговых/ипотечных ставок в банках.

c) С 2013 ДИГМ поднял арендную ставку с льготной до рыночного уровня практически всем категориям «малого бизнеса» (за небольшим исключением).

А Вы, выкупив свое помещение, начинаете вести свой бизнес уже на своем объекте недвижимости, в том числе официально сдавая площади в аренду, и не платите арендную ставку городу — эти деньги вы направляете в погашение ежемесячных платежей. Это выгодно!

Выкуп арендованных помещений малым бизнесом: как это происходит

И вот, казалось бы, ответ на поставленный вопрос очевиден: «выкупать, невыгодно арендовать!» И, вы решили пойти на выкуп нежилого помещения у города Москвы (ДГИ) и реализовать свое законное преимущественное право. Что нужно сделать:

  • разобраться, имеете ли вы право на льготный выкуп своего помещения, как субъект малого предпринимательства, и принять решение: выкупать, невыгодно арендовать;
  • собрать самостоятельно или с помощью наших специалистов необходимые документы и подать соответствующую заявку в департамент городского имущества;
  • дождаться прихода оценщика, который работает от лица департамента, и предоставить ему помещения для осмотра;
  • получить в течение 30 дней проект договора со стороны ДГИГМ (бывшее москомимущество, КУГИ);
  • подписать договор и поздравить себя и свой бизнес с приобретением такого актива, как недвижимость.

Это в идеале….Но, есть НО!

В чем заключается сложность в льготном выкупе нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, малым бизнесом

Не все «малые предприятия» могут позволить себе в рамках действующего бизнеса ежемесячно осуществлять такие платежи в течении 5-ти лет.

  Бизнес он такой: у кого-то социально-значимый, но мало маржинальный, у кого-то высоко оборотистый, у кого-то сезонный, у кого-то зависит от политической, социальной и экономической обстановки как на внутреннем рынке, так и на международном, у кого то разошлись взгляды с партнерами при принятии решения  о выкупе и/или дальнейшей деятельности (см. оценка доли в ооо).

И тут остается принять какое-то решение:

  • или дальше арендовать помещение по рыночным ставкам, потеряв право на льготный выкуп арендуемого помещения у города Москвы,
  • или искать заемные средства (те же банковские кредиты), где обеспечением будет выступать выкупаемое помещение,
  • или пробовать продать права на арендуемое нежилое помещение путем продажи юрлица, у которого эти права есть — рынок выкупа ППА через переуступку этих прав аренды на сегодняшний  очень развит.

Ответ, скорее, очевиден: «выкупать не выгодно, арендовать»!

Мы, команда профессиональных независимых оценщиков недвижимости и юристов, можем оказать профессиональные услуги в области оценки недвижимости и ее арендной ставки (чтоб вам было проще разобраться со стоимостью продажи этих прав), и, если необходимо, помочь найти потенциального покупателя и сопроводить сделку — звоните +7 (495) 222-1-333.

Выкуп помещений у города Москвы: ситуации и способы решений

Но вы решили твердо: выкупать, не выгодно арендовать! Вы самостоятельно или с помощью наших специалистов собрали все необходимые документы и сдали их в Департамент имущества, но снова НО!

Возникает несколько распространенных ситуаций и способов их решения:

Ситуация №1. Вам не ответил департамент в установленный срок и/или пришел от него оценщик, но результата нет.  (Сразу оговоримся — это не всегда происходит по вине департамента имущества, поверьте).

Решение.  Вам необходимо заказать и провести оценку этого помещения в нашей оценочной компании, рекомендованной Арбитражным судом города Москвы, как экспертная организация, и подать исковое заявление в АСГМ о понуждении департамента реализовать Ваше право на льготный выкуп арендуемого нежилого помещения и реализовать это право через суд (согласно п.4 ст. 445 ГК РФ).

Особенности. Настоятельно не рекомендуем проходить этот путь самостоятельно, если у вас нет грамотного юриста, т.к. любые неправильные юридически значимые шаги в этом вопросе могут привести к тому, что вы утратите свое преимущественное право на льготный выкуп нежилого помещения у города Москвы. Звоните +7 (495) 222-1-333, поможем!

Ситуация №2. К вам приезжал оценщик и в установленный срок Департамент прислал проект договора на выкуп помещения.

 На подписание этого договора вам отводится 30 дней и вы должны его или подписать на условиях, предлагаемых департаментом, или не подписывать. Например, вы совершенно не согласны с предлагаемой ценой выкупа, т.к.

она, по вашему мнению, значительно превосходит реальную рыночную стоимость (не говоря уж про разницу в НДС, согласно ФЗ-159), потенциально вашего объекта недвижимости.

Решение: бесплатно получить предварительную оценку помещения по телефону +7 (495) 222-1-333, для того что бы понять, соответствует ли цена, предложенная в договоре рыночным условиям или нет. И если наши расчеты покажут, что не соответствует, то:

  • мы документально оформим наше мнение в виде отчета об оценке в соответствии и с учетом требования действующего российского законодательства в области оценочной деятельности;
  • мы поможем подготовить Ваш вариант проекта договора и протокола разногласий;
  • наши юристы будут представлять и защищать ваши права и интересы в суде, и при необходимости, во всех инстанциях от начала до конца: от подготовки и подачи искового заявления до представления ваших интересов в 9 Арбитражном апелляционном суде.

Особенности. Если вы уже находитесь на стадии судебного разбирательства, вы можете заявить нас, как экспертную организацию, для разрешения спорного вопроса о стоимости помещения.

И также, как и в 1-й ситуации, не рекомендуем самостоятельно заниматься этим вопросом без соответствующей профессиональной и юридической поддержки.

Сроки и стоимость услуг по сопровождению процесса выкупа нежилых помещений

Наша компания предлагает Вам как отдельные услуги, оценка и юридическая помощь, так и решение «под ключ».

Стоимость услуг по оценке недвижимости на предварительном этапе для подачи искового заявления:

  • помещения до 100 кв.м. — 20 000 рублей;
  • помещения от 100 кв.м. до 300 кв.м. — 30 000 рублей;
  • помещения свыше 300 кв.м. — 35 000 рублей.

Сроки о — 2 рабочих дня. Звоните +7 (495) 222-1-333. Мы ценим ваше время и деньги!

Стоимость услуг по юридическому сопровождению:

  • подготовка проекта договора и протокола разногласий — 10 000 рублей, 1 рабочий день;
  • п.1 + подготовка искового заявления — 15 000 рублей, 1 рабочий день;
  • п.2 + подача искового — 20 000 рублей, 2-4 рабочих дня;
  • ведение дела «под ключ» — индивидуально, звоните +7 (495) 222-1-333!

Работать с профессионалами — это всегда быстро, выгодно, удобно! Обращайтесь.

Источник: http://profiexpert.ru/ocenka-nejilogo-pomeshchenija-dlya-vikupa-u-goroda-moskvi-arenduemogo-subektami-malogo-biznesa-fz-159

Выкуп муниципального имущества субъектами малого предпринимательства

В 2008 году вся прогрессивная часть субъектов малого бизнеса Москвы ожидала принятия пресловутого Федерального закона 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, … арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…».

И это не случайно.

Закон РФ 159-ФЗ сулил одну из главнейших льгот для субъектов малого предпринимательства всех регионов России: возможность выкупить помещения, арендуемые данными субъектами у государства.

Данное преимущество малому бизнесу предоставлено при определенных условиях.

В случае если тот или иной субъект малого или среднего предпринимательства соответствует названным в законе условиям, то он приобретает преимущественное право выкупа арендуемого помещения по 159-ФЗ без конкурса или аукциона и вне зависимости от воли государственных органов, уполномоченных на отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Критерии по предоставлению данной льготы для малого бизнеса следующие:

1) выкупаемое нежилое помещение находится в аренде субъекта малого предпринимательства непрерывно в течение 2-х и более лет до дня вступления в силу Федерального закона 159-ФЗ (до 05.08.2008);

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое помещение и неустойкам на день подачи субъектом малого или среднего бизнеса заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по закону 159-ФЗ;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения (для субъектов малого предпринимательства Москвы – не более 300 кв.м.);

4) арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ.

Именно последний пункт (4) и стал камнем преткновения для субъектов малого предпринимательства Москвы.

Дело в том, что утверждение подобных перечней имущества, предназначенного для передачи малому бизнесу только во владение и (или) в пользование, является формой имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, то есть также одной из льгот для малого бизнеса.

Полномочия по утверждению такого рода перечней принадлежат уполномоченным органам власти субъектов РФ. В Москве это Правительство Москвы.

16 декабря 2008 года, реализуя данное право и действуя в рамках своих полномочий, Правительство Москвы издало подобный перечень имущества (постановление № 1140-ПП).

Однако в данный перечень вошли именно помещения, уже арендуемые субъектами малого предпринимательства и подпадающие под условия приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

При этом право оказания подобной «поддержки» имелось у субъектов РФ с 2007 года (с момента принятия Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ).

Таким образом, описанный Перечень надолго заблокировал возможность реализации закона 159-ФЗ для московских предпринимателей, поскольку последние элементарно не соответствовали одному из ранее названных условий для приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

Не разрешала данную проблему до недавнего времени и судебная практика по 159-ФЗ.

Так, Верховный Суд РФ при рассмотрении дела об обжаловании названного Постановления Правительства Москвы, утвердившего Перечень, указал, что Постановление законно, поскольку у Правительства Москвы были и право, и полномочия принимать такой нормативный правовой акт.

В определенном тупике также долгое время находилась и арбитражная практика по 159-ФЗ.

С 01 января 2009 года субъекты малого и среднего бизнеса получили возможность самостоятельно обращаться в уполномоченный орган власти с целью реализации права выкупа по закону 159-ФЗ. До этой даты только сам уполномоченный орган мог принять решение о приватизации по 159-ФЗ и направить соответствующее предложение о выкупе субъекту малого предпринимательства.

Органом, уполномоченным рассматривать подобные заявления субъектов малого бизнеса Москвы, является Департамент имущества города Москвы (ДИГМ), который осуществляет функции собственника московского нежилого фонда.

И поскольку до этой даты все необходимые преграды для получения указанной льготы для субъектов малого предпринимательства были созданы, Перечень от 16.12.2008 утвержден, ДИГМ спокойно отказывал заявителям со ссылкой на включение занимаемых ими помещений в данный Перечень.

При этом в судебной арбитражной практике по 159-ФЗ появилось два рода исков (заявлений): об обжаловании отказов ДИГМ и об обязании ДИГМ заключить договор купли-продажи с субъектом малого предпринимательства Москвы.

Право на предъявление последнего из указанных исков принадлежит субъектам малого и среднего бизнеса на том основании, что заключение договора купли-продажи арендуемого помещения является обязательным для органа власти, если такой субъект действительно отвечает всем критериям, названным в Федеральном законе 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…».

Однако и те, и другие требования малого бизнеса суды оставляли без удовлетворения.

При этом суды опасались дать надлежащую критическую оценку действиям Правительства Москвы по утверждению названного Перечня и включению в него всех подлежащих льготному выкупу помещений без какой-либо необходимости.

Первым проблеском в судебной арбитражной практике по 159-ФЗ было Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ) 2009 года.

Согласно позиции ВАС РФ в случае если действия органов власти, в том числе по изданию подобных Перечней имущества, направлены исключительно на воспрепятствование субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации его преимущественного права выкупа недвижимости по 159-ФЗ, суды вправе принять решение о наличии у субъекта малого бизнеса льготы, предусмотренной законом РФ 159-ФЗ.

Однако и этого положения оказалось недостаточно для слома порочной судебной арбитражной практики по 159-ФЗ, не дающей возможности для реализации 159-ФЗ в Москве. 

Суды всюду в своих решениях указывали, что субъект малого бизнеса Москвы не доказал, что действия органа власти были направлены «исключительно на воспрепятствование» ему в реализации его преимущественного права по 159-ФЗ.

Очевидно, что названная позиция ВАС РФ была сформулирована недостаточно жестко.

Решающим фактором здесь стало рассмотрение Президиумом Высшего арбитражного суда РФ одного из подобных дел.

ВАС РФ признал незаконным отказ ДИГМ в приватизации недвижимости по 159-ФЗ.

При этом суд указал, что действия Правительства Москвы по утверждению Перечня спустя полтора года с момента возникновения такого права и, в то же время, за 16 дней до появления у субъекта малого предпринимательства Москвы возможности обращения с заявлением о выкупе недвижимости по 159-ФЗ нарушают права субъекта и направлены на воспрепятствование в реализации преимущественного права выкупа по 159-ФЗ.

Таким образом, действиям властных органов Москвы наконец дана надлежащая оценка, и в вопросе о правомерности поголовного включения льготных помещений в Перечень поставлена жирная точка.

В настоящее время заявления субъектов малого бизнеса Москвы потихоньку рассматриваются, отказы ДИГМа в удовлетворении данных заявлений со ссылкой на Перечень прекратились.

Однако рассмотрение указанных обращений во внесудебном порядке происходит крайне медленно. Кроме того, при обращении в суд из многолетнего нарушения прав субъектов малого предпринимательства и лишения названных преимуществ малого бизнеса можно извлечь весьма ощутимую пользу.

Цена приватизации недвижимости по 159-ФЗ. Оценка по  159-ФЗ

Дело в том, что цена выкупа недвижимости по 159-ФЗ определяется согласно ее рыночной стоимости.

Но вопрос в том, на какой момент эту стоимость рассчитать.

В прошлом существовала судебная практика по вопросу приватизации арендуемых помещений организациями, ранее выкупившими основные и оборотные средства предприятия.

Согласно данной практике организация не должна нести неблагоприятные последствия увеличения рыночной стоимости выкупаемой недвижимости, если такое увеличение явилось следствием незаконных действий (бездействий) уполномоченных органов власти.

Данная практика применима по аналогии и к делам по 159-ФЗ в отношении льгот для субъектов малого предпринимательства.

Так, в архивах наиболее деятельных субъектов малого бизнеса Москвы скопились обращения в ДИГМ по вопросу реализации предоставленной им льготы, датированные 2009, 2010 годом.

И если в удовлетворении данных обращений было отказано по причине включения испрашиваемых помещений в Перечень, а также если обращения оставлены без ответа без видимых к тому причин, то в суде можно доказать необходимость оценки рыночной стоимости помещения именно на момент первого обращения по 159-ФЗ, а не на момент рассмотрения спора/заключения договора купли-продажи с ДИГМ,

Выгода очевидна.

В довершение отметим, что первое дело, рассмотренное после последнего изменения судебной практики по 159-ФЗ Высшим арбитражным судом РФ, было разрешено в пользу субъекта малого предпринимательства Москвы.

Причем суд обязал ДИГМ заключить договор купли-продажи помещения по цене согласно оценке на момент первого обращения организации в ДИГМ о выкупе по 159-ФЗ.

Данное дело, благотворно повлиявшее на арбитражную практику по 159-ФЗ в Москве, вели адвокаты нашей Коллегии.

Внесение изменений в 159-ФЗ. отмена НДС по 159-ФЗ

Закон РФ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения…», а также иные нормативные правовые акты, регулирующие порядок получения названных преимуществ субъектами малого предпринимательства, за время своего действия претерпели некоторые изменения.

Наиболее значимые поправки в 159-ФЗ и иже с ним следующие.

Первоначально льгота для субъектов малого бизнеса предоставлялась в случае, если срок аренды помещения до 05.08.2008 составлял 3 года и более, а после внесения изменений в 159-ФЗ для получения преимущества достаточно 2-х лет аренды.

Также в закон 159-фз внесены изменения относительно задолженности по арендной плате: ранее для соответствия критериям закона требовалось отсутствие задолженности только по арендной плате, а теперь в том числе и по неустойке за просрочку оплаты аренды.

Далее поправки в 159-ФЗ касались самого срока применения данной льготы для субъектов малого бизнеса (срока действия отдельных положений Федерального закона 159-ФЗ), который ранее был ограничен датой 1 июля 2010 года, а теперь увеличен до 1 июля 2013 года.

В Москве также изменилась предельная площадь арендуемых помещений, подлежащих приватизации по 159-ФЗ, со 100 до 300 максимальных квадратных метров.

Из недавних наиболее существенные изменения в закон 159-ФЗ, а точнее в Налоговый кодекс РФ, внесены по вопросу уплаты НДС.

Ранее НК РФ не содержал никаких изъятий в отношении недвижимости, приватизируемой по 159-ФЗ. Теперь уплата НДС отменена.

Так, с 1 апреля 2011 года (даты вступления в силу поправок в НК РФ в отношении 159-ФЗ) не является объектом обложения НДС отчуждение имущества по 159-ФЗ.

Данные изменения в закон 159-ФЗ по отмене НДС также явились существенным послаблением в части цены выкупаемого имущества, особенно с учетом его высокой стоимости в московском регионе.

Таким образом,  в настоящее время закон 159-фз предусматривает ощутимые преимущества малого бизнеса и регулирует порядок отчуждения имущества субъектам малого предпринимательства, которое стало реальным даже в городе Москве.

Источник: http://www.principe-advocat.ru/info/vikup-nedvigimosti.html

Выкуп муниципального имущества арендатором в 2019 году

Выкуп муниципального имущества субъектами малого предпринимательства

Предусмотрено, что действие Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не распространяется на государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее — на 1 июля 2013 года) опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано в том числе при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года (ранее — 1 июля 2013 года) находится во временном владении или пользовании непрерывно в течение 2 и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества.

Выкуп земли из аренды в собственность

  • переданные для нужд создания личного подсобного хозяйства или фермерского подворья. дачные участки, если они расположены в пределах поселкового поселения;
  • участки под сенокосы или разведение огородов, они должны быть расположены за чертой поселкового поселения.
  1. Провести межевание границ.

    Даже если она проведена была ранее, то сроки годности могут подойти к концу, кадастровые документы действительны только в течение 5 лет. Межевание должна проводить лицензированная компания, у которой есть право на проведение сложных технических работ.

    По окончанию обследования участка с применением измерительных технических средств, инженером будет составлен план участка и привязка его к карте общего пользования.

  2. Поставить участок на кадастровый учет. Подготовленные кадастровым инженером документы передаются в Росреестр для постановки на учет, либо это можно сделать в любом подразделении МФЦ.

    Вам выдадут расписку о приеме документов и назначат дату получения кадастрового паспорта.

  3. Получить одобрение главы местных органов власти о проведении сделки купли-продажи земель. на прием для получения разрешения следует принести кадастровый паспорт и написать заявление для оформления сделки.

  4. После того, как сделка будет одобрена, следует выйти с администрацией на заключение договора, оплатить установленную стоимость на участок и зарегистрировать переход прав собственности.

Выкуп муниципального имущества, бухгалтерские проводки

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды.

Это возможно также и до истечения срока при условии внесения арендатором всей предусмотренной в договоре выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества в договоре не предусмотрено, то оно может быть установлено дополнительным соглашением.

При этом арендатор и арендодатель вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в счет выкупной цены.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ расходы на приобретение основных средств включаются в налоговую базу в размере уплаченных сумм. Это означает, что к учету разрешается принимать и объекты, оплаченные частично.

* Однако Кодекс не дает ответа на вопрос о том, как делить между кварталами сумму частично оплаченной стоимости. Ведь такая стоимость в налоговом учете отражается не единовременно, а равными долями в течение кварталов, оставшихся до конца налогового периода.

Допустим, половину основного средства оплатили в марте. Как здесь поступать? Есть два варианта.

Еще почитать:  Образец иска о взыскании долга по расписке

Заявление на выкуп земельного участка из муниципальной собственности

Правила покупки арендованной земли регламентируются Гражданским кодексом, Земельным кодексом и федеральными законами Российской Федерации. Согласно законодательной базе право на приобретение имеет любой гражданин РФ, физическое или юридическое лицо, но к конкретному покупателю выдвигаются определённые требования.

  1. Проводится процесс межевания и согласования границ.
  2. Гражданин обращается в федеральный орган картографии, где ему предоставляют выписку из кадастра.
  3. После этого он отправляется в муниципальный орган и подаёт заявление с сопутствующими документами.
  4. В течение одного месяца происходит рассмотрение заявки, срок может затягиваться из-за количества обращений.
  5. Гражданину на руки выдаётся решение о выкупе, в этом документе содержится информация о цене участка.
  6. После того как денежные средства вместе с государственной пошлиной уплачены, составляется соглашение о сделке.
  7. Через месяц владельцу выдаются документы, подтверждающие собственность на земельную территорию.

Как в 2019-2019 году правильно оформить выкуп земли под ИЖС из аренды в последующую собственность

  1. Собственник земельного участка может предоставлять ее на условиях аренды третьим лицам и получать при этом стабильную прибыль.
  2. Такую землю можно использовать в качестве залога для получения кредита в банковской организации.
  3. Оформленный в собственность участок земли всегда можно перепродать или подарить.
  1. Если земля была предоставлена для организации подсобного хозяйства на шесть лет, а прошло уже пять из них.
  2. Если участок был предоставлен на условиях безвозмездного пользования на шестилетний срок под строительство жилого дома или для ведения личного подсобного хозяйства.

    Но при этом земля должна использоваться строго по назначению, а будущий владелец должен трудиться в муниципальном образовании на определенной должности или специальности.

  3. Если физическое лицо имеет в семье трех детей или более.
  4. Иные случаи, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Новые правила выкупа арендованного имущества

Также в соответствии с ранее действующей редакцией закона площадь арендуемых помещений, которые могли быть выкуплены, не должна была превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения. Сейчас такое ограничение снимается. Соответственно, упраздняется и ограничение возможности выкупа арендованного имущества, связанное с датой заключения арендных договоров.

Четвертое. Закон предоставляет предпринимателям ряд правовых и финансовых гарантий в целях выкупа арендуемого имущества по установленным ценам, в том числе на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как происходит выкуп земельного участка из муниципальной собственности

При оформлении выкупа земельного надела производится передача прав собственности на имущество от одного владельца другому. В качестве одной из сторон может быть привлечены органы местного самоуправления. Важно помнить о некоторых условиях, которые были введены новыми законодательными нормами.

  • Участок может находиться в собственности муниципального органа. Но при этом на нем нередко располагаются строения, являющиеся частными. В этом случае аренда предусматривает возможность дальнейшего выкупа надела. При расчете определяется выкупная стоимость, которая не может превышать кадастровую.
  • Право покупки имеется у гражданина, который может использовать надел на постоянной бессрочной основе.
  • Земельный участок передается по праву собственникам, имеющим квартиры в многоквартирном доме. Процедура проводится на бесплатной основе, если территория была ранее поставлена на кадастровый учет.
  • Предоставление права выкупа производится гражданам, которые получили наделы до 30 октября 2001 года.

Еще почитать:  Схема переключения передач на механической коробке передач

Преимущественное право выкупа земельного участка (2019)

В связи с принятием закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 г. утратила силу ст. 36 ЗК РФ.

Ранее данная статья регулировала отношения по поводу приобретения прав на земельные участки из государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения.

Теперь по поводу изучения вопроса преимущественного права выкупа таких участков следует руководствоваться общим порядком предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данный порядок описан в главе V.1 ЗК РФ.

Государственные органы могут выкупить земельный участок только по цене, установленной продавцом. При этом если орган госвласти откажется приобретать участок по предложенной цене, продавец вправе в течение 1 года продать данный участок по установленной цене третьему лицу. Продавать участок по более низкой цене можно только после повторной подачи в орган госвласти предложения о продаже земли.

Как выкупить арендованное муниципальное имущество

  • подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
  • на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
  • в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.
  • не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
  • арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
  • помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность, особенности процедуры пошаговая инструкция по документальному оформлению арендованной земли в частную собственность и владение

  1. Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
  2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
  3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли
  1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
  2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
  3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования

26 Июн 2018      stopurist         609      

Источник: https://uristtop.ru/vzyskanie-alimentov/vykup-munitsipalnogo-imushhestva-arendatorom-v-2018-godu

Выкупать арендуемые площади стало проще

Выкуп муниципального имущества субъектами малого предпринимательства

«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.

Речкин Роман Валерьевич
Старший партнер

Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.

Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.

3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер ИНТЕЛЛЕКТ-С, рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.

1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным

«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.

В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).

И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.

2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать

До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.

Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.

3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе

Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона.

Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года.

Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.

За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух.

Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды.

Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.

И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.

4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс

Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.

Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.

5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет

Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.

Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет.

Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет.

В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.

6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор

С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.

Общий порядок выглядит так:

  • «у» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
  • Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
  • Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.

Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Отсутствует задолженность по арендной плате.
  • Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
  • На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:

  • На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
  • Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.

***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса.

Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.

К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.

Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей.

Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).

Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.

Источник: журнал «Деловой квартал»

Статьи экспертов Группы правовых компаний ИНТЕЛЛЕКТ-С >>

ИНТЕЛЛЕКТ-С оказывает предпринимателям помощь в выкупе арендуемых помещений на льготных условиях по закону №159-ФЗ >>

коммерческое право, недвижимость, приватизация

Источник: https://www.intellectpro.ru/press/works/vykupat_arenduemye_ploshadi_stalo_proshe/

Отрасль права
Добавить комментарий