Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Как применяется закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве

Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Отношения дольщика и застройщика, заключивших договор долевого участия, регулируются многими законодательными актами.  Основным из них является закон № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов».

  Часть 9 статьи 4 указанного закона содержит указание, что закон «О защите прав потребителей» в долевом строительстве может применяться факультативно, в случае если покупателем строящейся квартиры будет физическое лицо.

  Рассмотрим, что это означает для участника долевого строительства.

1.                 В каких случаях к дольщику применяется законодательство о защите прав потребителей

Защита прав дольщиков по договору долевого строительства допускается различными способами.  Закон РФ «О защите прав потребителей» предоставляет дольщику ряд преимуществ – в первую очередь, возможность получения дополнительной денежной компенсации в виде штрафа за нарушение прав потребителей и морального вреда.

Для того, чтобы воспользоваться этой защитой, участник долевого строительства должен являться потребителем.  Считается, что потребитель  – это человек, купивший квартиру для личного проживания, а не для предпринимательской деятельности.  В этом случае ему будет предоставлена дополнительная защита прав со стороны закона.

2.                 Неустойка с застройщика по Закону РФ «О защите прав потребителей»

214 ФЗ содержит собственное регулирование, касающееся неустоек с застройщика.   В частности, положения закона о долевом строительстве применяются в случае, когда неустойка взимается за просрочку передачи квартиры дольщику.

Тем не менее, в ряде случаев неустойка все же будет начислена по Закону РФ «О защите прав потребителей» (также именуемый Закон «ЗоЗПП»).

Эта неустойка взимается, если застройщик не сумел в нужный срок исправить недостатки квартиры, на которые указал участник долевого строительства.

  Ставка неустойки за уклонение от исправления дефектов построенной квартиры составит 1% от цены ДДУ за каждый день просрочки согласно статье 23 Закона «О защите прав потребителей».

Взыскание с застройщика неустойки по Закону О защите прав потребителей может быть осложнено действиями застройщика.

В результате неустойка с застройщика по закону о защите прав потребителей не взыскивается в полном объеме. Однако любое подобное снижение должно быть обосновано.

 Верховный суд РФ в Определении № 46-КГ18-38 от 4 сентября 2018 года еще раз указал направление для судебной практики о взыскании со строительной компании неустоек (в том числе, по ЗоЗПП): неустойка может быть уменьшена только по мотивированной просьбе ответчика.

  Суд при этом должен пояснить, какие именно мотивы он считает достаточными для снижения неустойки и почему.

3.                 Штраф с застройщика по ЗоЗПП

Еще одним способом защиты прав потребителей в долевом строительстве является взыскание с застройщика штрафа по закону о защите прав потребителей.  Основанием является статья 13 указанного закона. На ее основании за нарушение прав потребителя можно взыскать штраф — 50% от присужденной дольщику суммы.

Если рассматривался иск о последствиях просрочки передачи квартиры, штраф взыскивается в размере 50% от общей суммы неустойки по ДДУ, присужденной к уплате в пользу дольщика.  Если же речь идет о возврате уплаченных за квартиру средств, штраф будет исчисляться от цены квартиры.

Несколько лет назад штраф по ЗоПП перечислялся в доход государства.  Однако потом подход судов изменился, и денежные средства теперь получают сами истцы.

4.                  Как взыскать штраф и неустойку по ДДУ

Начать взыскание стоит с написания претензии в адрес застройщика.  В тексте претензии нужно указать:

  • в чем состоит нарушение интересов истца;
  • требования, адресованные застройщику;
  • суммы, которые дольщик хотел бы получить в качестве неустойки, штрафа, компенсации убытков и т.п., а также их расчет.

Если строительная компания не ответит на претензию в течение 30 дней, дольщик может обратиться в суд с иском.  Предварительное направление претензии не является обязательным, направить в суд исковое заявление можно и без него.  Но существует шанс, что застройщик, получив претензию,  погасит хотя бы некоторые требования добровольно.

Итоговый размер штрафа может оказаться меньше, чем просил дольщик.  Как и неустойка, штраф по ДДУ зачастую оказывается занижен судом.

  В качестве оснований для снижения штрафа может рассматриваться погашение застройщиком задолженности перед дольщиком, а также наличие у застройщика обязательств перед иными дольщиками, которые также должны быть выполнены  (Апелляционное определение Самарского областного суда от 10.05.2018 № 33-5833/2018).

Основанием для снижения штрафа по ДДУ будет то, что он установлен в воспитательных и дисциплинирующих целях.

  Взыскание подобных штрафов не преследует цели обогатить дольщика, а направлено только на предотвращение незаконных действий застройщика.

Устанавливая итоговую сумму штрафа застройщика по закону «О защите прав потребителей», суд будет действовать так, чтобы установить баланс интересов сторон, не предоставляя необоснованных выгод какой-либо из них.

Для того, чтобы взыскать с застройщика максимально возможную сумму, дольщику стоит хорошо подготовиться к процессу.  Не лишней при этом будет помощь юриста.

Источник: https://fz214fz.ru/sud/peni-po-ddu/shtraf-po-zozpp

Вывод суда о том, что на спорные правоотношения между застройщиком и дольщиком не распространяются положения Закона Российской Федерации О защите прав потребителей, ошибочен, поскольку дольщик не является индивидуальным предпринимателем и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что нежилое помещение приобретено им не для личных (бытовых), а для иных нужд, связанных с извлечением прибыли

Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Константиновой О.В., судей Азаровой Т.И., Савчиной С.В.

рассмотрела в судебном заседании 13 марта 2008 года гражданское дело по иску Ф. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» о взыскании неустойки

по кассационной жалобе истца на решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 21 декабря 2007 года, которым постановлено:

в удовлетворении иска Ф. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» о взыскании неустойки отказать.

Заслушав доклад судьи Константиновой О.В., пояснения истца Ф., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя ответчика ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» П., по доверенности от 15 января 2007 г., просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Ф. обратился в суд с иском к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» (далее — ООО «ИСК «Кольцо Екатерины») о взыскании неустойки в сумме 500 000 руб. В обоснование своих требований указал, что 08 апреля 2004 года он заключил с ООО «ИСК «Кольцо Екатерины» договор долевого участия в строительстве N 0342. В соответствии с п. 1.

1 договора застройщик (ответчик) обязан был произвести строительство помещения в жилом комплексе, а дольщик (истец) — произвести финансирование указанного строительства. Срок выполнения застройщиком принятых на себя обязательств по договору заканчивался 30 декабря 2005 года в соответствии с п. 5.2 договора.

Он (истец) свои обязательства по финансированию строительства помещения (нежилое помещение проектной площадью 31 кв. м находится в 18-этажном жилом доме по адресу: ) выполнил в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором. Ответчик передал ему помещение по акту приема-передачи 04 сентября 2007 года, а акт допуска к отделочным работам был подписан 13 августа 2007 года.

Ответчик нарушил срок выполнения обязательств (до 30 декабря 2005 года), на 13 августа 2007 года просрочка составила 582 дня.

На основании п. 1 ст. 28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» истец просил взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков выполнения обязательств в размере 500 000 руб.

Ответчик иск не признал, просил в удовлетворении иска отказать. При этом пояснил, что договор не содержит указания на срок окончания строительства, а значит, нет и просрочки исполнения обязательства.

Истец заключил с ответчиком договор, по которому ответчик обязан был построить для него нежилое помещение. На втором этаже дома, где располагается построенное для истца помещение, находятся офисные и служебные помещения.

Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» не регулирует правоотношения, возникшие между истцом и ответчиком.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе истец просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное, ссылаясь на неправильное применение норм материального права.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых и других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно ст. 730 Гражданского кодекса Российской Федерации, к отношениям бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Ф. о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ с ООО «ИСК «Кольцо Екатерины», суд исходил из того, что на спорные правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Данный вывод суд основывал на том обстоятельстве, что истец заказал ответчику строительство нежилого помещения.

В связи с этим суд пришел к выводу, что работы по строительству данного нежилого помещения выполнялись не для удовлетворения бытовых и других личных потребностей истца, и, следовательно, истец не является потребителем в смысле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Так как требования о взыскании неустойки были заявлены истцом на основании Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Однако с этими выводами согласиться нельзя, так как суд неправильно истолковал закон, существенно нарушив его.

Как видно из материалов дела, целью заключения истцом договора с ответчиком о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома являлось приобретение в строящемся доме конкретного нежилого помещения. При рассмотрении дела истец ссылался на то, что данное изолированное нежилое помещение приобретается для его личных нужд.

Это следует, в частности, из пунктов 2.1, 2.3 договора от 08 апреля 2004 года N 0342, согласно которому истец привлекается в качестве дольщика по инвестированию строительства дома с целью приобретения в нем соответствующего помещения в собственность.

Согласно договору, на истца — дольщика — возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства помещения, а общество — застройщик, привлекающее денежные средства граждан для строительства жилого комплекса (комплекса жилых зданий с подземным паркингом), принимало на себя функции заказчика строительства с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором помещение по окончании строительства.

Таким образом, Ф., инвестирующий денежные средства на приобретение нежилого помещения, является потребителем оказываемых ООО «ИСК «Кольцо Екатерины» услуг, так как фактически приобретает данное помещение для личных нужд.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 29 сентября 1994 года «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с последующими изменениями и дополнениями) разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.

В пункте 9 статьи 4 действующего в настоящее время Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» также указывается на то, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Таким образом, одним из признаков отнесения гражданина к понятию «потребитель», предусмотренному Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», является приобретение товаров (работ, услуг) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли. Исходя из содержания ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, прибыль — это не только определенный доход, но и один из признаков предпринимательской деятельности.

Как следует из материалов дела, истец не является индивидуальным предпринимателем. Доказательств, свидетельствующих о том, что нежилое помещение приобретено им не для личных, а для иных нужд, связанных с извлечением прибыли, осуществлением предпринимательской деятельности, материалы дела не содержат.

Поэтому на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

С учетом вышеизложенного решение суда не может быть признано законным и обоснованным.

В силу п. 1 ст. 27 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный договором о выполнении работ (оказании услуг). Согласно п. 5 ст.

28 названного Закона, в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).

Из материалов дела усматривается, что 08 апреля 2004 года между Ф. и ООО «ИСК «Кольцо Екатерины» был заключен договор N 0342 долевого участия в строительстве жилого дома, в частности нежилого помещения проектной площадью 31 кв. м в 18-этажном жилом доме по адресу: . Ф.

свои обязательства по финансированию строительства выполнил в полном объеме, что подтверждено материалами дела и не оспаривалось сторонами. Всего Ф. под финансирование строительства была внесена сумма в размере 930 000 руб. В соответствии с п. 5.

2 заключенного сторонами договора предусматривалось окончание строительно-монтажных и пусконаладочных работ не позднее 30 декабря 2005 года и застройщик брал на себя обязательство по окончании строительства передать помещение дольщику по акту приема-передачи.

Стороны также оговорили, что моментом окончания строительства и исполнения застройщиком своих обязательств считают момент передачи помещения дольщику по акту приема-передачи.

Акт приема-передачи квартиры стороны подписали 04 сентября 2007 года. Акт допуска истца к отделочным работам был подписан 13 августа 2007 года.

Таким образом, со стороны ответчика имеется ненадлежащее исполнение обязательства, которое выразилось в нарушении сроков выполнения работ.

Судебная коллегия согласна с представленным истцом расчетом периода просрочки исполнения обязательств по договору, который составляет 582 дня (с 30 декабря 2005 года по 13 августа 2007 года). В соответствии с п. 5 ст.

28 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за нарушение сроков выполнения работ с ответчика подлежит взысканию неустойка за указанный период просрочки в размере, не превышающем цену выполнения работы по договору, то есть не более 930 000 руб.

(в соответствии с расчетом размер неустойки составляет сумму, превышающую цену договора — 16 237 800 руб. (930 000 x 0,03 x 582 дня)). Истцом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 500 000 руб.

Вместе с тем, поскольку подлежащая уплате неустойка, а также заявленная истцом неустойка явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства, то неустойка в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит уменьшению до 50 000 руб.

С учетом вышеизложенного решение суда подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований Ф.

о взыскании в его пользу с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» неустойки за нарушение сроков выполнения работ в размере 50 000 руб.

Руководствуясь ст. 360, абз. 4 ст. 361, п. 4 ч. 1 ст. 362, ст. 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 21 декабря 2007 года отменить. Принять по делу новое решение, которым исковые требования Ф. к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» о взыскании неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Инвестиционно-строительная компания «Кольцо Екатерины» в пользу Ф. неустойку за нарушение сроков выполнения работ в размере 50 000 руб.

Председательствующий
КОНСТАНТИНОВА О.В.

Судьи АЗАРОВА Т.И.

САВЧИНА С.В.

Источник: http://www.ourcourt.ru/sverdlovskij-oblastnoj-sud/2008/03/13/960415.htm

Гарантия застройщика на дом: на что распространяется и как предъявить претензию

Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Гарантия застройщика в случае покупки квартиры в новостройке обязательна. В этом тексте мы рассмотрим основные законы, которыми регулируется эта обязанность, уточним сроки и расскажем, что делать, если появилась ситуация, когда придется составлять претензию застройщику об устранении недостатков по гарантии.

В современном законодательстве любая покупка квартиры в строящемся доме (а точнее – долевое участие в строительстве) регулируется положениями ФЗ-214 – закон о участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Дополнительно нужно учитывать нормы гражданского законодательства – ст. 469 – 478 ГК РФ. Также в защите прав дольщика помогает закон о защите прав потребителей.

Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Для понимания того, на что распространяется гарантия застройщика, изучим седьмую статью 214-ФЗ. В пункте первом ясно говорится об обязанности застройщика передать объект (квартиру) дольщику, и качество этого объекта должно соответствовать не только прописанным в договоре долевого участия пунктам, но и прочим техническим регламентам и градостроительным нормам.

Закон № 214 защищает дольщиков, заключивших с застройщиком договор долевого участия.

Поэтому если вы планируете покупку по векселям, паям или иным формам, то задумайтесь дважды. Ведь в этом случае претензия застройщику по многоквартирному дому будет регулироваться именно ГК РФ, без помощи со стороны профильного федерального закона. Смотрите 756 статью ГК РФ. И даже в этом случае нужно понимать, что каждая ситуация индивидуальна, и внимательно изучать судебную практику.

На какие гарантии может рассчитывать дольщик

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств. Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

  • вентиляционных шахт и оборудования;
  • лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;
  • отопительная общедомовая система;
  • системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Нужно понимать, что застройщик, если иное не указано договором, отвечает за внутридомовые системы. Поэтому если, например, есть проблемы с газовыми трубами во дворе, то придется отдельно доказывать, что к этому имеет отношение застройщик.

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания.

  • Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.
  • Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.
  • Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.
  • Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

В ст. 8 ФЗ-214 явно указано, что дольщик должен потребовать от застройщика подписать акт о несоответствии сдаваемого объекта строительным требованиям ч.1 и ч.7 ФЗ-214.

Также дольщик должен отказаться от подписания передаточного акта.

Поэтому если застройщик утверждает, что выполнит договорные обязательства позже, но при этом требует принять вашу квартиру – смело отказывайтесь.

Это поможет вам добиться в суде исполнения претензий застройщику по гарантии. Хотя если гарантийные требования возникли после приема квартиры, ничего страшного – но больше разбирательств.

На что застройщик не дает гарантию

Для неспециалиста в законе может быть затруднительно выяснить, на что распространяется гарантия застройщика, а на что нет. Там указано – девелопер отвечает за недоделки капитального характера. Но есть один прием, которым пользуются юристы в сфере недвижимости.

После того, как дом сдан, ответственность за его внутреннее состояние несет управляющая организация. Есть перечень требований к их работе. Итак, УК несут ответственность за:

  • текущий износ и сокращение эксплуатационных характеристик различного внутридомового оборудования и систем;
  • за правильное использование помещений общего назначения и имущества в общедомовой собственности;
  • за сломанное оборудование и конструкции, которые приняты без претензий у застройщика с помощью акта приема-передачи домового имущества;
  • за соблюдение рекомендаций инструкций по установке бытовых приборов и сантехники;
  • за прекращение аварийных ситуаций с отопительными и канализационными системами, за верную работу вентиляции и водостоков.

Итого – если выявленный недостаток не входит в вышеперечисленные пункты, то можно изучать документацию и пытаться предъявлять застройщику претензию.

Сроки исполнения гарантийных обязательств

Есть распространенное заблуждение – якобы действует гарантия застройщика 5 лет. На самом деле это не так. Как было сказано выше, этот срок распространяется на общедомовые конструкции. На инженерные – 5 лет. А вот на состояние крыши – 10 лет.

Если претензия выявлена и застройщик согласился на устранение недостатков – то в соответствии с п.2 ст.7 214-ФЗ девелоперу нужно устранить недостатки «в разумный срок». К сожалению, что такое разумный срок в законе не прописано, поэтому нужно рассматривать каждый случай индивидуально. Обычно это 30 дней, но срок может быть увеличен.

Для того, чтобы узнать срок устранения в каждом конкретном случае, эксперты анализируют аналогичные услуги, представленные на рынке. И ориентируются на средний срок, за которой сторонние организации предлагают выполнить такие работы.

Как правильно предъявить претензию?

Мы уже выяснили, на что распространяется гарантия на новостройку и в какой срок. Поэтому не бойтесь подавать претензию застройщику, даже если гарантийные требования возникли после сдачи дома, приема квартиры и прочих действий, связанных с вашим правом собственности (скачать образец).

Обнаруженные претензии можно подавать как одному жильцу, так и использовать коллективное требование. Аналогично можно действовать и в случае с подачей искового заявления в суд – все равно судья при необходимости может объединить несколько исков в одно рассмотрение.

Первое, что вы делаете после обнаружения недостатков – фиксируйте их на фото или видео. Составляйте претензию застройщику. В претензии вы подробно описываете недостатки, способ их обнаружения (). Желательно сослаться на нормативный документ, подтверждающий ваши требования.

Например, если вы приняли дом летом, а зимой выяснилось, что в квартире очень холодно – найдите постановление правительства вашего региона, где должны быть указаны температурные нормы жилых помещений в многоквартирном доме. Претензию застройщику нужно вручать самостоятельно или с помощью отправки почты с описью содержимого.

На второй копии нужно получить отметку от представителя девелопера о вручении претензии с актуальной датой.

Срок ответа может быть не позже 10 дней. Лучше всего так и написать «В соответствии с Законом о защите прав потребителей прошу предоставить ответ в письменной форме в срок не более 10 рабочих дней».

Нужно понимать, что застройщик может сослаться на гражданский кодекс, ответить вам и попросить больше времени на проверку информации – это адекватный процесс, так как девелоперу будет необходимо проверить, входят ли обнаруженные недостатки в его зону ответственности, или же это прерогатива управляющей компании. Если вы сначала обратитесь в УК – а именно так и стоит сделать – и приложите к претензии ответ УК, то такой возможности у застройщика не будет.

Начав взаимодействие с застройщиком, мы рекомендуем составить акт, в котором нужно указать все недостачи в строительстве многоквартирного дома. Если застройщик откажется подписывать его – ничего страшного, просто сделайте две копии, распишитесь на них и одну отправьте застройщику по почте, не забыв сохранить квитанцию.

Стоит понимать, что в соответствии со статьей 7 ФЗ-214 вы имеете право потребовать:

1.Устранения всех недостатков девелопером.
2. Сокращения цены за квартиру на сумму всех недоделок, которые не реализовал застройщик.
3.Возмещения затрат собственника жилья. Это регулируется ст. 15 и 28 закона о защите прав потребителей.
4.Можно потребовать возмещение морального ущерба, который смог причинить застройщик своими действиями или бездействия. Ссылаться нужно на п.2 ст.1101 ГК РФ.

Как заставить строителей устранить недостатки?

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуем сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214 ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона ясно сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день.

А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Здесь лучше не мудрить – судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на ваш конкретный случай.

В судебной практике есть случаи, когда жильцам помогали экспертизы, выполненные сторонними непредвзятыми организациями, которые доказывали недобропорядочность девелопера. В случае, если суд будет выигран, то собственники квартир получат деньги, потраченные на экспертов, обратно, вместе с другими издержками по суду (ч. 1 ст. 98 ГПК РФ).

Что происходит, если застройщик банкрот? В такой ситуации все зависит от момента, когда рассматривается претензия.

Если дом уже передали в собственность, то, возможно, получится начать общение с компенсационным фондом СРО.

Если еще нет – то возможно дольщикам придется принимать объект в собственность со всей землей, организовывать ЖСК или идти иным путем, чтобы попытаться завершить строительство.

[consult]

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/garantiya-zastrojshhika/

Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков

Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

  Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан.

Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики.

Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.

   Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.

   Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.

В 214 ФЗ прямо указано, что все отношения, которые не регламентированы данным законом, подпадают под действие 2300-1 ФЗ. Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает дольщик, суды всегда применяют нормы ЗОЗПП, тем самым предоставляя гражданам привилегии, как слабой стороне договорных отношений.

   Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:

  • построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
  • качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.

При невыполнении этих условий, к застройщику применяются санкции, предусмотренные 214 ФЗ и ЗОЗПП. Строительная компания должна выплатить дольщику неустойку, возместить его убытки, компенсировать моральный вред и оплатить штраф.

    Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков.

В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ.

Тем не менее, при взыскании пени за нарушение срока исправления дефектов строительства, применяется 23 статья ЗОЗПП, согласно которой пеня составляет 1% от суммы договора за день просрочки.

  В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.

Согласно статье 13 ЗОЗПП, частный инвестор, как потребитель, может получить с застройщика 50% штраф от полной суммы своего искового заявления.

При судебном решении, вынесенном в пользу дольщика, штраф взыскивается в силу закона, независимо от того, заявлял истец такое требование или нет.

Однако если участник не отправлял в строительную фирму досудебную претензию, суд может отказать во взыскании штрафа, поскольку по ЗОЗПП штраф присуждается, только если потребителем был соблюден претензионный порядок.

   Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.

   Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.
 

Подсудность по закону о защите потребителей

    В свете положений данного закона, а конкретно 17 статьи, дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

  1. по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
  2. по месторасположению фирмы застройщика;
  3. по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

   Кроме того, в соответствии с вышеназванным законом дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.

Условия договора, нарушающие права потребителей

В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.

    Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.

   В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора.

Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами.

Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

   Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика.

Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать.

Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.

В ДДУ можно найти еще немало условий, ущемляющих права дольщиков, выступающих в договоре потребителями услуг. Все подобные пункты можно оспорить в суде, как противоречащие законодательству.

Кроме того, для застройщиков, включающих подобные положения в ДДУ, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.

8 статьей КоАП, согласно которой к компании-нарушителю применяются штрафные санкции в размере от 10000 до 20000 рублей.

Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде. Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы.

Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права.

На странице «Контакты» вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией.

Источник: https://pravobez.ru/articles/rasprostranyaetsya-li-deystvie-zakona-o-pravah-potrebiteley-na-dolschikov.html

Распространяется ли действие закона о правах потребителей на дольщиков — ЮК

Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Становясь дольщиком и подписывая договор ДДУ со строительной компанией, частный инвестор автоматически подпадает под действие 214 ФЗ, который, прежде всего, преследует интересы простых граждан.

Вместе с тем, участники долевого проекта, инвестирующие деньги в строительство жилья, в котором они будут проживать сами, являются обычными потребителями, поэтому на них также распространяется закон ОЗПП, действие которого направлено на защиту интересов и потребностей слабой стороны, коей являются дольщики.

Долевое строительство и закон о защите прав потребителей очень тесно связаны между собой, в частности его положения применяются в тех частях, которые не урегулированы 214 федеральным законом.

Законодательное регулирование

Дольщики, вступая в долевой проект, являются такими же потребителями, как и граждане, приобретающие товары в магазине или получающие разнообразные потребительские услуги. Строительство дома – это такая же услуга, оказываемая застройщиком в рамках заключенного договора долевого участия.

Вместе с тем, 214 ФЗ – закон, регулирующий только сферу долевого строительства. Его положения касаются только отношений, возникающих между девелопером и дольщиком в рамках реализации конкретного строительного проекта. Его действие не затрагивает отношения, регулируемые другими законодательными актами, в частности ГК РФ и ЗОЗПП.

В 214 ФЗ прямо указано, что все отношения, которые не регламентированы данным законом, подпадают под действие 2300-1 ФЗ. Поэтому при рассмотрении дел, в которых одной стороной спора выступает дольщик, суды всегда применяют нормы ЗОЗПП, тем самым предоставляя гражданам привилегии, как слабой стороне договорных отношений.

Ответственность застройщика перед потребителем

Отношения между девелопером и дольщиком скрепляются ДДУ, положения которого должны четко соответствовать законодательным нормам. Застройщик не может прописывать условия, противоречащие закону и ущемляющие интересы и права дольщиков, как потребителей услуг. В соответствии с законодательством застройщик должен выполнять все условия ДДУ, заключенного между ним и дольщиком, а именно:

  • построить и передать объект участнику ровно в срок, указанный в договоре;
  • качество и характеристики квартиры должны соответствовать ДДУ и проектным документам.

При невыполнении этих условий, к застройщику применяются санкции, предусмотренные 214 ФЗ и ЗОЗПП. Строительная компания должна выплатить дольщику неустойку, возместить его убытки, компенсировать моральный вред и оплатить штраф.

Компенсации дольщикам, как потребителям

Несмотря на то, что ДДУ и закон о защите прав потребителей тесно связаны, не все его положения применяются при рассмотрении споров дольщиков.

В частности по ЗОЗПП неустойка за несоблюдение сроков работ составляет 3% от суммы договора за один день, в то время, как неустойка за задержку строительства рассчитывается по формуле, приведенной в 214 ФЗ.

Тем не менее, при взыскании пени за нарушение срока исправления дефектов строительства, применяется 23 статья ЗОЗПП, согласно которой пеня составляет 1% от суммы договора за день просрочки.

В силу 15 статьи ЗОЗПП дольщик может требовать со строительной фирмы возмещения ему морального вреда, под которым подразумеваются страдания (физические и/или нравственные), причиненные гражданину вследствие нарушения его прав, как потребителя. Судебная практика показывает, что компенсация редко превышает 30 тысяч рублей, как правило, ее сумма составляет от 5 до 15 тысяч рублей.

Согласно статье 13 ЗОЗПП, частный инвестор, как потребитель, может получить с застройщика 50% штраф от полной суммы своего искового заявления. При судебном решении, вынесенном в пользу дольщика, штраф взыскивается в силу закона, независимо от того, заявлял истец такое требование или нет.

Однако если участник не отправлял в строительную фирму досудебную претензию, суд может отказать во взыскании штрафа, поскольку по ЗОЗПП штраф присуждается, только если потребителем был соблюден претензионный порядок.

Вместе с тем, если по условиям ДДУ без направления претензии невозможна подача иска в суд, данное положение можно оспорить, сославшись на Постановление Пленума ВС РФ № 17 от 28 июня 2012 года, в котором сказано, что досудебная претензия является обязательной только в спорах с организациями, осуществляющими пассажирские и грузовые перевозки, а также с компаниями, предоставляющими услуги связи. Поэтому суд обязан принять и рассмотреть заявление дольщика, даже если последний не направлял в адрес строительной компании досудебную претензию.

Другое дело, что такой порядок рекомендуется соблюдать, поскольку суд обычно более благосклонно относится к гражданам, сделавшим попытку мирно урегулировать спор. Претензия повышает шансы выиграть дело и получить с застройщика максимально возможную компенсацию.

Подсудность по закону о защите потребителей

В свете положений данного закона, а конкретно 17 статьи, дольщик может самостоятельно выбирать судебный орган для подачи иска. При этом не имеет значения, какая подсудность определена по условиям договора, инвестор может игнорировать данные положения ДДУ и подать заявление в суд:

  • по своему месту проживания, при этом неважно, какая у гражданина регистрация, постоянная или временная;
  • по месторасположению фирмы застройщика;
  • по адресу стройплощадки, на которой находится объект строительства.

Кроме того, в соответствии с вышеназванным законом дольщик не уплачивает госпошлину, если сумма всего иска не превышает одного миллиона рублей. Заявление рассматривается судом как иск потребителя услуг, чьи права были нарушены застройщиком.

Условия договора, нарушающие права потребителей

В соответствии с законом все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными.

Например, строительные компании очень любят включать в ДДУ пункт, согласно которому дольщик обязан подписать договор с неким ООО на оказание последним услуг по регистрации договора и оплатить ему за данную услугу энную сумму. Однако статья 16 закона ОЗПП запрещает ставить в зависимость приобретение основной услуги от дополнительной, которая навязана потребителю.

В договоре также можно встретить пункт, в соответствии с которым, застройщик может самостоятельно без согласования с участником изменить цену договора, если фактическая площадь объекта не совпадет с той, что указана в положениях договора.

Цена является важным условием договора, и ее можно изменять только по обоюдному соглашению, подписанному обеими сторонами.

Данные условия напрямую ущемляют права дольщика как потребителя, который, согласно статье 10 ЗОЗПП имеет право получить достоверную информацию о предоставляемой услуге.

Очень часто в ДДУ прописывается условие, по которому дольщик после приемки объекта и подписания приемо-передаточного акта, обязан заключить договор на обслуживание с организацией, выбранной по усмотрению застройщика.

Это условие противоречит ЖК РФ, в соответствии с которым собственники сами вольны выбирать способ управления своим домом и компанию, которая будет их обслуживать.

Это условие напрямую ущемляет интересы и права граждан, как потребителей услуг, поскольку лишает их возможности выбора и возлагает на них обязанность заключать договор с определенной организацией, а также заставляет их оплачивать услуги по тарифам, установленным данной компанией.

В ДДУ можно найти еще немало условий, ущемляющих права дольщиков, выступающих в договоре потребителями услуг. Все подобные пункты можно оспорить в суде, как противоречащие законодательству.

Кроме того, для застройщиков, включающих подобные положения в ДДУ, предусмотрена административная ответственность в соответствии с 14.

8 статьей КоАП, согласно которой к компании-нарушителю применяются штрафные санкции в размере от 10000 до 20000 рублей.

Заключение

Исходя из сказанного, следует вывод, что законодатель рассматривает дольщиков, как потребителей услуг и применяет к ним нормы закона ОЗПП. Это дает немалые преимущества гражданам при рассмотрении споров в суде. Однако, чтобы добиться положенного по закону, необходимо знать и умело применять в свою защиту законодательные нормы.

Для этого необходимо привлекать к делу профессиональных юристов, которые правильно расставят акценты и выработают оптимальную стратегию защиты. Компетентные юристы Общества защиты прав дольщиков помогут отстоять ваши интересы и защитить ваши права.

На странице «Контакты» вы найдете координаты, по которым можно связаться с нашей организацией.

Источник: https://help-ddu.ru/214-fz/dolevoe-stroitelstvo-i-zakon-o-zashhite-prav-potrebitelej

Отрасль права
Добавить комментарий